个人销售二手房 ——请收下“营改增”红包

“营改增”消息一出，二手房市场就炸开了锅！各种小道消息、砖家分析甚嚣尘上，传得是有模有样，身边经常听到类似下面的对话：

“你听说没，营改增之后税率上升，房价要大涨！”

“营业税优惠要取消，以后卖房全额征税！”

“北上广深房价飙升，营改增是火上浇油，推波助澜！”

“总理说啦，税负只减不增！税负只减不增！税负只减不增！重要的事情说三遍！”

看到这激烈的唇枪舌剑，小编忍不住要告诉各位筒子们：尽管放心好啦，过去二手房营业税免税政策这次都延续啦！税负保证只减不增！

以销售一套不到两年、价值300万的住房为例，营改增前后税率都是5%，征收营业税时税金为300*5%=15万，但是营改增之后则变成了300/1.05*5%=14.29万的税金了，这眼睛一闭一睁就给自己的荷包省了近7000元，可以说是收到了一个大大的红包！
为什么税率没有变，但实际交的税却下降了呢？根源在于“营改增”是实现了价内税到价外税的转变。简单一点说也就是同样的售价，营业税纳税人喊的价是实打实的售价，如果买下来还需要再额外计算营业税；而增值税纳税人喊的价则是包含着税金的，如果想知道实际售价，需要把税金从“喊的价”中先行剥离。

看到这儿，相信您也就明白了这一份从天而降的红包到底是怎么来的了吧。

机智的小伙伴可能会问：上面提到的例子强调了房子是属于不到两年的住房，可是我记得营改增之前如果是销售普通住房的话，满两年可是会有免征营业税的优惠的，“营改增”之后还有没有类似规定了？！

回答是：有！不仅有，而且延续不受普通住房的限制的规定，只要是超过两年的住房一律可以免征增值税！不过这项优惠政策并不适用于北上广深这四个城市哦。

北上广深的筒子们也不要着急，因为还有专门针对你们销售满两年住房的优惠政策：如果您销售的是普通住房，那么满两年仍然可以免征增值税；如果销售的是非普通住房，则可以用卖房收入减去买房成本来差额缴纳增值税。参照下表可以更直观一点：

分类	营业税	增值税	红包
销售不满两年住房	300*5%=15万	300/1.05*5%=14.29万	0.71万
销售满两年普通住房	免征	免征（延续优惠）	0
销售满两年非普通住房（除北上广深）	免征	免征（延续优惠）	0
销售满两年非普通住房（北上广深）	（300-100）*5%=10万	（300-100）/1.05*5%=9.52万	0.48万