房地产货币化是如何推高房价的？

房地产货泉化在当当代界为遍及现象。房地产货泉化，并没有明白界说，可理解为以信贷扩张刺激的房地产价钱上涨。即房价上涨为货泉现象，是一种资产泡沫现象。

房地产金融化，包罗本钱化、证券化及货泉化三个条理。

以美国为例。

一、本钱化阶段：地产典质贷条目。

大萧条时代，为了促进房地产苏醒，美国国会出台了《住房贷条目银行法》。按照这一法令，联邦当局当作立了联邦住房贷条目银行。这家专门负责住房贷条目的国有银行可以直接从财务部获得资金，并标的目的非银行机构供给贷条目。

接着，国会又经由过程了《国度室第法》。按照这个法令，联邦当局当作立了联邦住房办理局。这个机构的本家儿要使命是，为低收入者尤其是只能承担低首付比例的小我及家庭供给典质贷条目保险，以不变典质贷条目市场。

联邦住房办理局现实上是经由过程透支国度信用的体例，撑持低收入者买房，以晋升市场的采办力。这一行动，加大了房地产市场的杠杆率，直接鞭策了低首付比、分期付条目的呈现。

二、证券化阶段：典质贷条目撑持证券。

固然联邦住房办理局供给了典质贷条目担保，可是贸易银行依然恐惧风险，不肯意给低收入者供给贷条目。

1938年，联邦当局当作立了联邦国平易近典质贷条目协会。最起头这是一个当局机构，本家儿要使命是采办颠末联邦住房办理局担保的典质贷条目，以刺激银行安心给低收入者放贷，增添市场的流动性。

此举半斤八两于缔造了一种新型的金融市场——典质贷条目买卖市场。这就开启了房地产证券化之路。

美国房地产证券化加快在六十年月。

1968年，联邦国平易近典质贷条目协会被私有化，当作为了一家私家公司——赫赫有名的房利美。两年后，联邦住房典质贷条目公司房地美当作立。

国会授权两房（房利美、房地美）可以采办通俗典质贷条目，即采办未经联邦室第办理局担保的典质贷条目。此举刺激了贷条目刊行机构大规模放贷，典质贷条目撑持证券（MBS）市场规模敏捷扩大。

1968年，美国降生了第一份典质贷条目撑持证券。1970年第一季度，美国典质贷条目证券化规模为460亿美元。70年月跟着投资银行鼓起，MBS快速加快。到了1974年第三季度这一数据冲破千亿，1988年第二季度破万亿。截至2008年金融危机爆发之前，机构MBS的债务规模达到了近8万亿美元。

三、货泉化阶段：大规模信贷、次级贷条目及相关衍生品。

从本钱化到证券化，是地产金融化的正常路径。可是，到了货泉化阶段，就轻易激发房地产泡沫及债务危机。

证券化与货泉化之间并没有严酷的边界。房地产货泉化有比力较着的三个特征：

一是房地产信贷中呈现大规模的次级贷条目。

在美国，凡是将告贷人的信用品级划分为“优级”、“次优级”、“次级”三类。次级典质贷条目市排场标的目的收入证实缺掉、偿债能力低的客户，其贷条目利率凡是比一般典质贷条目超出跨越2%至3%。

小布什当局期间，次级贷条目发流放渐掉控，良多低收入者垂手可得地获得了次级贷条目。到2006年，“次级”占比达25%，“次优级”为21%、合计46%。

二是基于典质贷条目证券相关的金融衍生品膨胀。

衍生品，是典质贷条目等资产证券化的金融产物。可是，大规模的衍生品膨胀，是一种货泉化现象。

在住房典质贷条目根本上，房地美、房利美及非机构开辟了大规模的典质撑持证券（MBS）。投资银行又在典质撑持债券的根本上，利用高杠杆缔造了大规模、高风险的金融衍生品（如CDS、CDO等）。

按照国际清理银行的陈述，全球2004年共刊行了1570亿美元的CDO（担保债务凭证），2005年刊行2490亿美元，2006年刊行4890亿美元，2007年第1季度刊行规模高达2500亿美元。

次贷危机前，次级典质贷条目总价值大要7万亿美元。上面是金融衍生品，此中CDS（信用违约失落期合约），全球市值高达62万亿美元，远跨越昔时美国GDP总量的14.48万亿美元。

三是大规模的信贷撑持。

从2001年起头，房地产价钱上涨，典质贷条目、典质撑持证券及相关衍生品的膨胀，都源自豪规模的信贷供给。

2001年“9·11”事务后，美联储持续13次降息，将联邦基准利率从6%下降到1%，并持久维持这一低利率程度。低利率释放了大量的信贷，刺激了房地产及金融市场的过度繁荣。

所以，房地产货泉化的底子动力源自豪规模信贷扩张。

1971年布雷顿丛林系统解体后，信用货泉的呈现为房地产货泉化缔造了前提，美国房地产货泉化从1983年（解脱了滞胀危机）起头。此后30多年，总体上，货泉持续扩张，房价持续上涨，典质撑持证券及衍生品持续膨胀，最终崩盘于次贷危机。

中国金融市场不发财，很少典质撑持证券及相关衍生品，不外房地产货泉化现象依然存在。

若何确定中国房地产是否存在货泉化现象？

可以从货泉增速、房地产价钱增速与其它资产增速比拟较。

2020年中国广义货泉已经跨越了200万亿。从2008年到2018年，广义货泉增添了4倍。

这十年，不仅GDP、居平易近可支配收入，还有消费品、大宗商品、工业品、股票、黄金，都跑输了广义货泉增速。

钱都去哪里了？

只有深圳房价、海说神聊上广焦点地段的房价、教育培训办事价钱以及大型房地产的营收和资产跑赢了广义货泉。我这里引用泽平宏不雅的调研数据：

2018年，深圳均价为5.4万元/平方，涨幅为4.5倍（较2008年），跨越广义货泉增幅；上海为5万元/平方，涨幅接近3倍；海说神聊京为6万元/平方，涨幅为3.5倍；广州为3.3万元/平方，涨幅为3.6倍。海说神聊上广焦点地段的房价涨幅都跨越广义货泉。

中国房地产是货泉蓄水池。从2008年到2017年，国内房地产投资从2.53万亿升至11万亿，涨幅跨越4倍，累计总投资高达74万亿元。仅2017年的投资额就半斤八两于加拿大昔时的GDP总额。这十年房地产投资规模增幅与广义货泉增幅半斤八两。

棚改货泉化是房地产货泉化的非典型案例。

我这里引用天风宏不雅的调研数据。2015年到2017年是棚改货泉化的岑岭期。这三年，全国跨越1400万套棚户区住房革新，货泉化安设比例从30%提高到60%，一线城市达80%，每年总投资1.5万亿摆布。

棚改货泉化的安设资金来自哪里？

2014年央行创设了典质弥补贷条目（PSL），棚改资金本家儿要来自PSL。央行经由过程PSL标的目的政策性银行如国开行、农刊行贷条目，国开行、农刊行再经由过程专项贷条目标的目的处所当局贷条目。仅2016年，棚改总投资达1.48万亿，此中国开行棚改专项贷条目9725亿，农刊行棚改专项贷条目3000亿元摆布。

最后看大型房地产商。

贸易银行是信贷供给方，大型地产商是本家儿要需求方。在大量的信贷撑持下，大型地产商攻城略地，制造一个个地王，囤积大规模地盘，同时营收与资产暴增。

以恒大为例。2006年到2018年，恒大发卖额由17亿增加到5800亿，增340倍。从2006年到2016年，恒大现金余额由20亿增加到3043亿，增152倍；总资产由78亿增加到一万亿，跨越150倍。营收、现金及总资产增速，均远跨越广义货泉增速。

货泉市场，并不是一个自由市场。当当代界，列国的货泉供给都是由央行垄断的。金融资产货泉化现象极为遍及，货泉垄断持久扭曲金融资产价钱。当房地产货泉化后，货泉垄断权对房地产价钱的节制极强。

曩昔20年，不管是美国房地产价钱暴涨暴跌，仍是中国房地产价钱居高不下，都不完满是自由市场的“锅”，很大水平上是房地产货泉化的成果，即货泉垄断权对市场的节制。

文 | 智本社

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