深圳经济增速下滑，房价为什么又涨了？

2019年即将曩昔，回顾这一年，深圳演绎了一曲曲“冰与火之歌”：

前有国度计谋摆设及经济学家张五常“地球经济中间”之冀望，后有经济俄然“掉速”之不适及“财产空心化”之质疑；前有在中美商业战中独挑大梁的粤海街道办，后有深陷舆论漩涡、当作为众矢之的的华为。

图：2010年-2019年前三季度深圳GDP（红线）与全国GDP增速（蓝线），来历：智本社

近距离不雅察，深圳经济却有“冰火两重天”之气象：

一方面是经济增速下滑势头过快，另一方面是房价上涨独领风流；

一方面是国有投资高速增加，另一方面是私家投资大幅度下降；

一方面是龙华区经济陷入低增加，房钱上涨，工场外迁，另一方面是南山继续连结高增加，湾区板块火热；

一方面是豪宅与新盘惹千人摇号抢购，发卖现场火爆，价钱动辄十万一平，另一方面是写字楼空置率持续上升，企业倒闭、破产、退租之势头未减。

深圳，到底怎么了？

爱尔兰经济学家理查德·坎蒂隆曾经在其闻名的《贸易性质概论》中指出：“地盘拥有者决议了一个国度的生齿数目和市场价钱。”

其实，惜土如金的深圳，可从其地盘政策及房地产市场中大致可展望或感知这座城市的将来。本文以房地产视角透视深圳经济的问题及前途。

深圳曩昔

住房，仍是制造业？

一切还得从房价说起。

2015年起头，深圳引领了新一轮全国房价普涨。2015年深圳楼市均价畴前一年的2.39万上升到3.34万；2016年继续上涨到5.34万。

2016年末起头调控，此后两年多时候，深圳房价一向处于横盘状况，新房当作交量快速萎缩。

两年时候，深圳房价高位翻倍，均价上涨了3万元一平米，市场大为受惊，良多人大为不解。

最起头，深圳房价大涨的合理诠释是供需严重掉衡，即深圳可开辟的地盘供给量太少。

深圳地盘面积为1997平方公里，只有海说神聊京的12%。深圳常住生齿为1302万，加上流动听口应该在2000万摆布。深圳的生齿密度大于海说神聊上广。

2005年深圳出台了《深圳市根基生态节制线办理划定》，规定了 974 平方公里不成开辟，占去了快要一半的面积。这意味着，深圳只有1023平方公里的地盘可供开辟。以此计较，深圳的现实生齿密集可能达到2万/平方公里，这已经是宿世界上生齿密度最高的大城市之一。

在这1023平方公里中，2016年已经建当作的面积达到了923.25平方公里。换言之，从2016年起头计较，若是不考虑旧改，深圳可以或许利用的新增地盘面积不跨越100平方公里。

在深圳已建当作的城市道积中，2014年数据显示，工业物流用地占34%，栖身用地占24%，交通举措措施用地占20%，贸易办事用地占5%，公共办事举措措施用地占6%，其它占11%。

可以看出，深圳栖身用地只占整个城市道积的11%。与国际大都会比拟，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的栖身用地占比都跨越50%。这个数据仅比喷鼻港（8%）高一点。

不外，深圳的人地矛盾由来已久，为什么房价却在2015年短时候内高位翻倍？

直到2017年11月，深圳发布《深圳市城市扶植与地盘操纵十三五规划（2016-2020）》，人们才恍然大悟。

“十三五规划”应该是2015年已经拟定，2016年起头实施，但一向没有对外发布。这个时候点，与深圳房价暴涨相符。

这份文件指出：

一、到2020年深圳的根基生态节制线不变，即不少于974平方公里。

二、到2020年深圳的扶植用地总规模节制在1004平方公里（1023平方公里根本上，划出20平方公里根基农田）。

三、至2020年全市工业用地占扶植用地比重不宜低于30%，规定了270平方公里的“工业用地红线”。

这意味着到2020年，深圳50%的地盘不成开辟，30%的用地划拨给了工业，残剩20%由栖身、贸易、交通、公共办事举措措施配合利用。

四、到2020年利用各类法子释放253平方公里的地盘供给量。

包罗新增扶植用地在87平方公里、清退扶植用地58平方公里、城市更新用地30平方公里（拆迁重建规模 12.5 平方公里）、地盘整备用地规模50平方公里，以及 12 个围海造田 28.2 平方公里。

这申明，深圳根基无可开辟地盘。在253平方公里的地盘中，166平方公里来自旧改、填海等。

图：深圳可开辟地盘，来历：智本社

以253平方公里计较，除去工业用地30%，深圳只有177平方公里的地盘可利用。

按照“十三五规划”，综合交通用地不低于2078万平方米，市政举措措施用地不低于225万平方米，生态庇护用地不低于56万平方米，医疗新增用地不低于68 万平方米，教育用地不低于 250 万平方米，体裁举措措施不低于 82 万平方米，而保障房用地仅有 31 万平米。

177平方公里地盘减去以上用地规模总和，只剩下149平方公里。此中有几多是室第扶植用地，这份规划没有明白指出。

图：深圳栖身用地，来历：智本社

不外，文件打算在“十三五”时代，全市实现新增住房有用供给65万套；此中新建商品住房核准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供给35万套。

这里有两个问题值得存眷：

一是不少新增地盘来自拆旧建新，真实室第数目供给不会太多。

二是深圳的医疗、教育、体裁都是短板，这些年还需要大量扶植病院、黉舍，尤其是高中、高程度大学及高质量病院。所以，医疗、教育及体裁的用地定然挤占室第用地，商品房供给依然不乐不雅。

以上只是规划，我们看现实的数据：

从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业地盘供给中，栖身用地只有8%。

2017年前8月，海说神聊京和上海别离供给了359和322万平方米的室第用地，广州推出了164万平方米，而深圳在2017年全年纯室第用地零供给（只有一块“只租不售”性质的室第土拍，面积仅2万平方米）。

2018年深圳室第用地供给（包含人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年，深圳室第用地也是零供给。直到六月，深圳才推出5宗栖身用地，地盘面积共17万平方米。这五宗地盘还只是限售三年的人才房，地盘位置在宝安西乡、龙华平易近治、光亮区及坪山区。

与“可怜”的室第用地比拟，深圳“大手笔”推出工业用地。本年11月，深圳一次性推出30平方公里的财产用地。这是什么概念？上海面积比深圳大两倍多，整个十三五时代新增的财产用地也不到30平方公里。

栖身用地供给极端不足，是深圳房价持续居高不下的底子原因。

我们再看需求。

与全国其他城市比拟是，深圳的特别性是它是一个移平易近城市，对全国各省的年青人都有半斤八两的吸引力。

图：2012年-2018年深圳常住生齿增速，来历：智本社

从数据上看，近些年深圳新增生齿数目呈爆炸性增加，规模居全国各大城市之首。2012年深圳常住生齿为1055万人，2013年新增8万，2014年新增15万，2015年新增60万，2016年新增53万，2017年新增55万，2018年新增56万。

深圳每年大规模的新增生齿，是一个日益膨胀的刚需市场。2015年、2016年城市新增生齿俄然暴增，与房价快速上涨高度一致。

深圳是海说神聊上广深中限购水平最低的城市。这本家儿如果因为深圳的户籍门槛是这四大城市最低的。只如果全日制本科学历、在深圳采办社保，便可直接入户。深圳还推出了“秒批”政策，20个工作日以内即可完当作入户。为了吸惹人才，深圳市当局还赐与1.5万元补助；同时，龙岗区及宝安戋戋当局，再追加1.5万元补助，一共三万元。

这种开放性的户籍政策，半斤八两于为深圳的购房需求及资金来历打开了庞大的口儿。

每年新增50万生齿中，大大都都是年青人，不少是大学结业生。他们傍边如有8000人，带着怙恃的钱（含贷条目）前来深圳购一套房，这就是一笔疯狂的资金。8000套房的刚需，若一套房800万总价，一共是6400亿。要知道，本年上半年深圳新房当作交量不外1.7万套。

可见，深圳的房价，是全国的年青人背着怙恃的首付条目和本身的月供托举着的。

图：2008年和2018年海说神聊上广深小学在校人数，来历：智本社

别的，深圳年青人正处于成婚及生育的岑岭期。从2008年到2018年，小学生在校人数，海说神聊京增加了38.3%，上海增加了35.5%，广州增加了22.7%，深圳增加了75.5%。

2018年深圳在校小学生人数达102万人，跨越上海和海说神聊京，仅少于广州3万人。深圳的中小学生及在园儿童跨越200万，为四大城市之首。深圳快速增添的在校人数，是学位房快速上涨的本家儿要动力。

其实，自由户籍，自由购房以及接管教育，自己是所有人的权力。全国大量青年涌入深圳，申明这座城市拥有足够的吸引力；大量新增生齿及出生生齿，是这座城市将来的但愿。问题不在兴旺的需求，而在极端欠缺的供给。

这么多人来深圳，房源如斯之少，多量年青人只能栖身在城中村。深圳全市1071万套存量住房中，73.5%的房子在出租，此中又有62%为城中村出租屋。此刻深圳租房人群达80%，大要有1600万人租房，此中1100万人租住在城中村。

所以，客不雅上的地盘紧缺，以及报酬制造的庞大的供需缺口，导致了2015年深圳房价大涨以及房价居高不下。

深圳地盘稀缺不假，但为何对工业用地如斯“大手笔”，对栖身用地却若何“鄙吝”？

为何深圳对深漂们如斯苛刻？

深圳当下

资产，仍是保增加？

深圳为什么不增添室第用地的供给量？

这确实令人费解。与大大都城市比拟，深圳的地盘财务依靠度并不高，处所税收及财务红利都比力可不雅，房价上涨的动力是什么？

一是金融城市的需要（做大资产）；

二是计谋摆设的压力（连结增加）；

三是工业立市的需要（第三部门阐发）。

先来看看金融城市的需要。我曾经在《深度地产 | “房住不炒”的楼市到底怎么走？》中指出：“深圳和上海的地盘财务依靠度都不高，但为了维持金融资产及地位，这两座城市都不太能容忍房价下跌。这是由金融的信用来历决议的。”

房产和地盘是金融系统的支柱，是融资最主要的典质物。宿世界天量金融资产都是成立在房地产的基石之上，颠末层层加杠杆、证券化而形当作的。房地产的估值，决议了金融城市的起跑线。宿世界金融城市如纽约、伦敦、东京、喷鼻港、新加坡，都是高房价城市。

好比说，500万在深圳买一套房，两年后涨到1000万，然后将其典质获得600万贷条目，再将这600万投入到金融市场或实业投资。

我们凡是说，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，比拿房地产作为短期刺激经济手段更为恐怖的是，将房地产作为持久做大金融资产的东西。如斯，这座金融城市的房价将持续维持高位。

正常环境下，树不会涨到天上去。房地产市场具有较着的周期性，房价上涨到必然水平也会下跌。可是，若报酬干涉干与，如严控地盘供给、货泉刺激，很可能导致房地产市场持久扭曲，房价持续上涨。

美国曾经就这么干过。在30年月大萧条时代，联邦当局出于救市目标，以透支国度信用的体例给低收入者贷条目买房。这一行动催生了低首付比、分期付条目的购房模式。

到了六十年月末，原本救市之用的联邦国平易近典质贷条目协会摇身变为赫赫有名的房利美。陪伴着投资银行的鼓起，房地产逐渐演化为持久做大金融资产的东西，从此走上证券化之路。

1968年，美国降生了第一份典质贷条目撑持证券（MBS）。1970年第一季度，美国典质贷条目证券化规模为460亿美元。到了1974年第三季度这一数据冲破千亿。

从80年月起头，里根、克林顿总统以及美联储本家儿席格林斯潘尽力鞭策金融混业。从此，美国房地产及金融市场迎来了持续达20多年的史诗级大牛市。在危机爆发之前，机构MBS的规模达到了近8万亿美元，美国房价、股票市值及金融衍生品规模达到汗青峰值。

金融危机爆发后，美国联邦财务部及美联储又积极救市，接管“两房”，拯救贝尔斯登、美国国际集团等巨子。美联储甚至直接在市场上采办典质证券累积达数万亿美元之巨。这些救市办法促使美国股市逆势上扬，美国房地产在2012年也起头反弹。现在，美国股市及房价又处于汗青性高位。

这时，房地产又如大萧条时沦为了短期刺激经济的东西。

从大萧条至今，美国试探出一套房地产金融弄法：短期保增加与持久做大金融资产瓜代轮换。当房地产用于持久做大金融资产玩崩后，又将其作为短期刺激经济、保增加的手段再利用。如斯频频瓜代利用，持续近百年之久。（详见《这个宿世界是若何被房地产绑架的？》）

究其原因：报酬操纵市场制造泡沫，然后再嫁祸给市场。

我们再回到深圳的环境。从2010年起头，中国经济增速进入拐点。从整体来看，深圳经济增速下降，与全国经济换档下行是一致的，不外深圳经济的波动性较着高于全国整体。

2011年中国GDP增速破10，2012年直接破8，2015年破7。本年前三个季度，经济同比增速为6.2%；第三季度增速为6%。市场展望第四时度全国GDP大要率破6。

深圳GDP增速也是从2010年进入拐点，2010年GDP增速还有12%，2011年直接跌到10%，2014年破9。但从2014年到2017年这四年，深圳GDP增速维持在8%以上，比全国增速加倍坚挺。这是为什么？

这四年间，深圳房价翻了一翻，加上杠杆效应，深圳的金融资产放大了几倍。深圳房地产及金融资产的倍增，为实体投资、商业融资、科技创投供给了资金便当。

可是，跟着全国经济持续下行，中美商业战深切，深圳这种经由过程房地产做大金融资产的弄法当即呈现副感化，经济增速下滑较着。

2018年深圳GDP增速破8，2019年上半年破7，2019年前三季度增速为6.6%。今朝，深圳尚未发布第三季度的经济数据。固然前三个季度深圳GDP增速依然高于全国平均增速6.2%，也高于广东省平均增速6.4%，可是下滑速度太快。并且，这种下滑速度不是周期性及商业战可以或许诠释的。

做大金融资产素质上是债务型经济。但经济呈现周期性阑珊时，债务型经济则会加快下滑。

深圳杠杆率较着高于海说神聊上广。深圳贷条目多于存条目，住户存条目1.381万亿，贷条目近2万亿。按照1302万常住生齿计较，人均欠债15万元；若是考虑到存条目身分，深圳人均净欠债4.4万元。

上海的环境与深圳相反，上海住户存条目多于贷条目，上海住户存条目2.857万亿，住户贷条目2.22万亿。

此中，深圳住房贷条目占大头，深圳住户贷条目约占贷条目99.7%。上海发布了住房贷条目1.33万亿，房贷占贷条目的比重远低于深圳，只有60%。

房贷对消费的挤出效应也很是较着。深圳人收入的30%都用于供房贷、租房。2018年深圳零售总额6168亿，与广州9256亿的零售总额差距半斤八两大。究其原因，一方面，广州的批发市场规模庞大，提高了零售总额；另一方面，深圳的栖身支出比重太高减弱了消费能力。2015年深圳房价大涨，社会消费品零售总额增速骤降至2%。