中国房地产求过于供的时代竣事了

编者按7 月13 日，重庆市原市长、中国国际经济交流中间副理事长黄奇帆活着界华人不动产学会暨房地财产高质量转型成长国际钻研会上，以房地财产供给侧布局性趋向为题作了出色演讲。

他对中国房地产此后的成长作出了六个趋向性的判定，囊括了地盘供给、企业供给、当作本价钱的供给、本钱货泉的供给等多方面，这些趋向是总的内涵的趋向，长效的、持久的、根基面的、根本性的趋向。

黄奇帆授权《中国经济周刊》，独家刊发其万字演讲长文。

△《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄

1 房地产的市场规模

此后十几年新房的发卖买卖量会有一个比力大的下降，这个转变就是从这几年的极点到了拐点起头往下，趋向性的总量缩减。

我们回首一下中国房地产这20年的总量是怎么增加的。在1998年和1999年的时辰，中国房地产一年新建房的买卖发卖量方才达到1亿平方米。而在1990年之前，中国是没有商品房买卖的，从1990年后起头有了房地财产，启动了开辟商地盘批租、老苍生买房可以按揭贷条目等市场化鼎新，到1998年、1999年的时辰达到了1亿平方米。随后，从1998年到2008年，这10年里涨了6倍，现实上原本可能涨到8倍， 2007年的发卖量原本已经到了差不多7亿平方米，但2008年全球金融危机发生了，中国的房产买卖量也下降了，萎缩到6亿平方米。又过了5年，到2012年前后，房地产的买卖量翻了一番，从6亿平方米增加到12亿平方米。从2012年到2018年，又增添了5亿平方米。总之在曩昔的20年，中国房地产每年的新房发卖买卖量差不多从1亿平方米增加到17亿平方米，翻了四番多。

那么，此后的十几年会怎么走？是连结近况17亿平方米一年，维持10多年，仍是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米酿成30亿平方米、34亿平方米？我的判定是此后十几年，中国每年的房地产新房的买卖量不仅不会总量增加翻番，相反还会每年小比例地有所萎缩，或者零增加，或者负增加。十几年今后，每年房地产的新房发卖买卖量可能下降到10亿平方米以内，大体上削减40%的总量。

△黄奇帆

中国房地财产在曩昔20年房地产买卖总量之所以可以或许翻四番，有4个原因：

一是城市化。在曩昔20年里，中国城市生齿在增添。中国城市常住生齿城市化率上升了近26个百分点，城市化过程中城市生齿扩张，不仅是农人工进城市，还包罗小城市的人到中城市、大城市、超大城市，生齿在城市之间迁移。城市规模的扩大带动了房地财产的增加。

二是旧城拆迁革新。在城市扩大的同时，为了交通道路扶植、商务集聚区的扶植，而拆除一些工场区、室第区，各类因规划功能结构调整进行城市革新，也能发生较大的新房扶植发卖买卖量。

三是住房质量。中国人造房子，50年前的时辰，农村是土坯房，城市是砖瓦房。上宿世纪80年月今后，农村是砖瓦房，城市起头建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不跨越10年就会垮塌，需要从头造;砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房，因为水泥质量差、钢筋质量差、建筑布局差，到了30年根基上也要拆了重建。

四是人均住房面积增添。1990年，中国人均住房面积只有6平方米;到2000年，城市人均住房面积也仅十几平方米，此刻城市人均住房面积已达到50平方米。本来人均住房面积偏小，也会发生改善性的购房需求。

以上四方面身分在此后十几年会逐渐淡出。一是城市化率增加放慢，已接近拐点。在将来十几年将从此刻的60%大致增加到70%，总之，城市化率的上升面对天花板现象，城市生齿增速放缓，还要每年增加一点几个百分点是不成能的，城市化的生齿盈利会慢慢淡出。二是旧城革新总量削减。颠末20年的城市革新，旧城革新大拆大建的状况会慢慢淡出，总量会大规模削减。三是人均住房面积根基均衡不会再大幅增添。当前，我国人均住房面积已经达到50平方米，坚苦家庭住房布局性改善的要求逐渐降到较低程度。尽管还会有，但只是局部布局性的，而不是总体性的人均住房不敷。四是住房质量提高。2012年，住建手下发了一个关于室第和写字楼等各类商品性衡宇的建筑质量尺度，把本来中国室第商品房30年摆布的平安尺度晋升到了至少70年，甚至100年。也就是说，老城市的折旧革新量会大量削减。假设这个城市有10亿平方米的房子，若是按30年折旧计较，每年会折旧三十分之一，差不多3000万平方米要拆了重造。若是酿成100年，每年的折旧平均也就酿成1000万平方米。

从以上4个趋向看，在此后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房完工发卖买卖量，这个时代竣事了。客岁比前年只增添了1.8%就是一个旌旗灯号。此后十几年的房地财产成长趋向，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，慢慢往下降。十几年后每年的完工发卖量下降到10亿平方米以下。

2 总量萎缩后，房地产的热点、重点地域在哪里

曩昔十几年的状况，不管是沿海发财地域，仍是中西部地域;不管是大城市、中城市，仍是小城市、区县城市，总之是周全开辟，四面开花处处都是房地产，是个全平易近造房活动的时代。从此刻起头，往后的十几年，房地产不会呈现四面开花、工具南海说神聊中周全发烧的状况，可是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年，今后可能变为一年15億、12亿平方米。这个扶植量、出产量本家儿要表现在三个热点处所。一个是中间城市。所谓中间城市，指除了省会城市之外也包罗一些划一级别区域性的中间城市。好比，山东省除济南外，也有区域中间城市青岛;广东省除了广州之外还有划一级中间城市深圳。第二个就是大都会圈。超等大城市辐射会形当作城市圈，城市圈里的那些中小城市会当作为房地产成长热点。第三个热点地域是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是此后十几年房地产开辟的热点。

大师可以存眷此刻近10个跨入1000万的超等大城市，它们都有十几年今后生齿增加500万以上的可能。只要生齿增加了，城市室第房地产就会跟上去。若是已经是2000万以上的超等大城市，这个超等大城市自身的焦点圈已经碰天花板了，它的成长将集中表示在大都会圈，大都会圈的辐射规模一般会有1.5万～2万平方公里。大都会圈里会有一些中小城市，这些中小城市，零丁成长一般不组成热点，但一旦进入大都会圈成长，这些中小城市会加速成长。

3 房价判定

此后十几年，房价趋于不变，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增加率将低于等于GDP的增加率。全国城市新开辟衡宇的平均买卖价钱1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。若是本地比本地，那么不管是东部，仍是西部，都翻了三番以上。好比，当作都2000年本家儿城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。海说神聊京、上海、深圳、广州、南京、杭州等热点的一线城市房价根基上翻了三番，涨了8倍，有的出格热的处所甚至涨了10倍以上。在出格热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与宿世界比力来说是最高的。曩昔十几年，中国的房价跟房地产的开辟量、出产量是不异的趋向，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状况。

撑持这个状况的原因是什么呢？大体上有三条：

第一个原因，就是供求关系。曩昔20年，中国房地产是求过于供的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是欠缺经济下的补短板的过程，强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还求过于供，就造当作房价不竭往上涨。

第二个原因，房价上升当然和货泉有关，通货膨胀是货泉现象。中国的M2从2004年、2005年起头，差不多有整整十几年摆布两位数增加，一年百分之十几的增加率，有若干年份甚至百分之二十几的增加。我们的M2本年6月份到了190多万亿，客岁180多万亿。而在2004年的时辰，M2其实就是20多万亿。也就是说，十几年，M2翻了三番，涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。被房地产接收了一大块资金，房地产当作了M2超出增加的一个接收器，使得整个社谈判品的物价指数增加平稳，但房价呈现了每三年、每五年翻一番的现象，这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。

第三个原因，一个国度房地产的价钱也会受外部影响、受汇率影响、受国际采办力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。中国经济增加的过程，会吸引外资投资或采办中国的房地产。

按照这个展望将来，在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部还会有求过于供，但总体来看，求过于供的时代竣事了，已经进入到总量过剩的阶段。所以，求过于供造当作房价上升、鞭策房价上升的动力下降了。

从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿，会不会此后的10年M2再去翻两番？不成能，这两年国度去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增加率大体上等于GDP的增加率加物价指数。这几年的GDP增加率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几，本年1—6月份8.5，根基上是这样。可以预判，此后十几年，M2增加率根基上与GDP增加率加物价指数，连结平衡的增加。而中国的GDP此后十几年平均增加率大体在5%摆布，房地产价钱的增加大体上不会跨越M2的增加率，大体上也不会跨越GDP的增加率，一般会小于老苍生家庭收入的增加率。

总之，中国的城市化还在成长过程中，城市化率还有10%的增加空间。城市群、大都会圈、国度中间城市、超等大城市还在成长中，中国不存在地盘价钱大幅下跌的可能性，中国房价不会呈现大幅度的往下坠落;但也不会再发生五年翻一番、十年翻两番三番的那种汗青性现象。此后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。

4 房地产开辟企业数目会削减三分之二以上

中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开辟企业的数目是宿世界之最。美国2018年50个州的工商挂号里，注册房地产开辟的企业没有跨越500个。中国有几多？按照2018年的统计，在工商局注册挂号的房地产开辟商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍生齿加3亿摆布外来的农人工形当作的8亿多城市常住生齿有9万多个房地产企业。

中国房地产商有三大特征：第一，房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模，小到几百万规模。第二，层层叠叠。一个大房地产公司在某个省份注册今后，要到各个省份去开辟，它会在二三十个省份各注册一个省级开辟公司。五大开發商不管是万科仍是万达，几乎都有几百个子公司，层层叠叠。第三，空壳公司多。9万多个房产企业中，规模排在前面15%的公司，客岁的开辟量在17亿平方米里占了85%。也就是，15%的企业解决了差不多14亿多平方米，剩下的近8万个企业只干了2亿多平方米，大量的空壳公司。空壳公司在不景气的时辰是空壳，一到狂热的时辰就是乱集资、乱炒地、乱成长。这种现象是曩昔十几年粗放型成长的一个成果。

此后十几年，基于房地财产高质量转型要乞降开辟总量降低的趋向，房地产开辟企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。会减失落几多？我认为，至少会减失落三分之二，十几年后中国房地产开辟企业的法人数不会跨越3万个。

在房地产的调整成长中，会从4个轨道上缩小。第一个，房产企业缩短。超大型的房产商会把本身二级、三级、四级的房地产公司缩短，可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都会圈、城市群，出格是超等大城市中的生齿从1000万标的目的2000万成长的城市，不会再在全国铺天盖地铺摊子搞行政性的分布，会在条理上缩短，子、孙公司总量上萎缩。第二个，工商年检刊出。曩昔这些年，因为入市的时辰门槛很低，入市不久即当作空壳公司，工商年检的时辰，又不退市刊出，这是我们以前工商挂号的一种状况。此后，年检通不外的就刊出。第三个，房产企业转行。半斤八两一部门房地产商在市场规模缩小、一些城市房地财产务阑珊的环境下，会本家儿动转行。第四个，收购兼并。

这四方面将组成房地产开辟企业数目的大幅下降。

5 房地产开辟商的总体欠债率将大幅下降

中国房地产开辟商的高欠债率也是宿世界一最。中国9万多个房产商的总欠债率，客岁是84%。中国前10位发卖规模都在1万亿摆布的房产商欠债率也在81%。整个中国房地产开辟模式就是一个大规模基建、大规模贷条目的开辟模式，净本钱极低，像商业公司、畅通公司一样在周转。表示在地盘批租、开辟扶植、发卖预售三个环节都是高欠债运行。

起首是买地的钱，根基不靠自有资金，而是靠贷条目融资。买地的钱，银行信任后面堆着，10个亿的地价拍卖当作20个亿，后面跟着的是银行的钱，所以开辟商能把“地王”炒上去，不受本身有没有钱的束厄局促，敢把地价炒得翻一番。地价炒得越高，开辟商原有的储蓄地价值也越高，资产信用就更高，所以开辟商对地价炒高，有恃无恐。这是一个现象，就是买地靠融资、靠贷条目。

△《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄

开辟贷可以来自银行、来自傲托，当然也可以来自企业发债，债券仍是一个债务。一些信用差的斗室产商，借不到银行、信任的钱，也发不了债，就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。所谓售后回租，就是房产商把房子卖了回租，租赁出租费每年15%，半斤八两于高息揽储，现实上是房产商借高利贷搞开辟。

再次是操纵房地产掌盘优势套取客户的无息资金。好比，衡宇预售，房子刚打地基就收定金，楼盘还没封顶就卖预售房;施工过程让施工方带资垫资施工，形当作施工欠条目，整个开辟过程就是一个透支欠条目的过程。

恰是以上三类这样的一个运转透支模式，形当作了中国开辟商百分之八十几的欠债率，开辟商往往还把它看成本身财政运行能力强的一种当作就。透支欠账中，银行贷条目是正常利钱，信任一般比银行利钱高一倍，乱集资的话17%—18%的利钱，在这个环境下，房产商要把这个资金链上的利钱怎么均衡呢？卖楼花、拿定金、预售是不付利钱的;还有一种就是让别人给您施工，让施工单元招投标的时辰必需带资施工，不给利钱。一个房产商可能欠债里面有30%，甚至40%的钱是无息债务，房产商感觉赚了廉价。所有这种运行，在房地产正常、顺势标的目的上、不会呈现资金链断裂的时辰，房产商会赚良多的钱。可是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，高利钱的欠债会使他跳楼。良多房地产商出问题，出在逆周期、经济下行、房产发卖各方面坚苦的时辰，这种环境就像地雷一样的一个个爆炸，这样的现象是必需解决失落的。

我们去看全宿世界房地产商都不是这样的。喷鼻港房地产算中国房地产的发源地，可是喷鼻港房地产企业平均欠债率一般在30%摆布，它同样卖楼花，同样跟银行贷条目，可是它有更多的自有本钱，本身赚的利润放在里面形当作的净资产有60%、70%。喷鼻港房地产商跑到内地来，是不是欠债率变得很高呢？没有，整个喷鼻港房产商在内地的房地产法人，一般欠债率也就在40%，没有呈现我们所讲的80%。在这个意义上，内地的房地产商要改变本身的行为。

在此后的十几年，新时代的房地产款式下，房地产企业高欠债环境会发生底子的改变。一是地盘批租债务。买地的钱来历会获得管控，国度15年前就有轨制，房产商买地盘，地盘批租的钱必需是自有本钱，可是这十几年几乎都没有监管到位。只要管控到位，一般炒土地的钱不让金融机构进入的话，地盘批租的高欠债率就会削减。二是预售规范。房发生产到衡宇布局封顶、楼盘起头精装修时才能起头预售，而不是刚打了一根桩就起头卖楼花，这样就会让无息的资金、预售条目、按揭贷条目来买房的现象削减，房产商的债务率也会降低，透支的现象可以大大削减，对施工单元持久垫资的现象也会管束到位。三是经营模式改变。房地产开辟从100%发卖型开辟转型为部门发卖、部门持久持有出租的模式时，也会呈现资产欠债率的降低。若是租赁型的企业不消本钱的体例解决租赁，而是用持久贷条目的高利钱的体例来租赁，这边租赁的费用还不敷还利钱，资金链一断就会导致破产。若是租赁的资产采用了本钱的形式，持久出租，房钱又以REITs的体例介入直接融资，属于一种本钱形态的运转，而且区别于贸易银行贷条目。这就诠释了为什么喷鼻港有那么多的REITs企业。由此可见，中国房地产的经营模式、高债务模式必然在此后十几年获得彻底的改变，欠债率必然会从80%降到50%以下，在40%至50%之间。

6 地盘供给模式

我们曩昔供给地盘工具南海说神聊中是逆标的目的供给的，越是中小城市地盘供给越宽松，但這些城市现实上的扩张需求又很低。我们有一种对城市规模的惊骇症，一般要求小城市离土不离乡。在这个意义上，撑持小城镇成长、中等城市成长，一到500万生齿以上就起头限制，一到1000万生齿以上就封顶了。在这个意义上讲，地盘供给的政策就呈现了越是大城市、生齿越多、扶植量越大的处所地盘供给越紧，当然地价就高。地盘若是求过于供，地价就上升，一般楼面价是这个处所商品房价钱的三分之一，若是楼面地价1万元∕平方米，这个房子造好后的一般价钱必定是三四万一平方米。所以要降低房价、节制房价，很主要的办法是要节制地价、降低地价，就要在高房价的地域增添城市地盘供给。此后十几年按照房地产高质量转型的成长要求，在城市地盘价位上会按照“财产跟着规划走、生齿跟着财产走、地盘跟着生齿和财产走”的原则来供给地盘。

这样走的过程，我们可以用一个形容词叫作“爬行盯住”。走一步看一步，生齿不是一步到位的，地盘也不是一步到位的，可是地盘可以预付一些，生齿到了1000万给几多，生齿到了2000万给几多，就是“爬行盯住”的过程。可是不再是中小城市宽松供地，大型城市紧俏供地的逆标的目的调控，这样就不会呈现西部一些小处所只有那么两三百万人，可是给了五六百平方公里的城市空间。我们都知道一小我平均一万平方米，100万人就是100平方公里的城市，给多了就是华侈地盘资本。在这个意义上，中西部中等小城市地盘要给，也应该鼓动勉励撑持，但不克不及鼓动勉励泡沫，不克不及鼓动勉励当作空心化的成果。

反过来，上面说的三种热点地域，地盘当然要正标的目的地赐与积极的鼓动勉励。有的城市此刻都接近2000万人了，城市建当作区面积才1000多平方公里，所以就会呈现地价出格高。好比深圳，1980年才几十万人2亿GDP的时辰就给2000平方公里，此刻到了近2000万人2万多亿GDP了仍是之前那些，显然供地不足，就要多齐截点地给它。这是一个城市结构。我相信此后十几年，中国城市会实现按规划、按生齿、按财产需要精准地供给地盘，从而避免城市因地盘欠缺造当作不合理的空间结构、因地盘欠缺而造当作畸高的地价、因地盘欠缺而造当作财产成长束縛。

我们曩昔城市成长的另一个问题就是农村的地盘资本跟城市地盘资本割裂，没有呈现资本优化设置装备摆设顺标的目的的一种流动。全宿世界的城市化过程都是农业耕地增添的过程，而中国这40年农村的耕地是不竭地削减，很多中国经济专家或者行政办理人员城市认为城市化过程不成反对地会让耕地削减，所以城市化必需很是节约用地。这也是中国房地产发生过程中地盘地价不竭上升的一个原因。

为什么宿世界列国200年城市化过程没有呈现农村耕地削减，反而增添了呢？那是因为任何人在农村一般除了耕地以外，城市占用扶植性用地，农村每人一般会占用250～300平方米摆布。因为城市是高楼大厦，各方面比力集约节约，所以城市的生齿人均扶植性用地、城市化用地是100平方米，这个不管是欧洲、美国，仍是中国，都一样。在这样的环境下，若是有1亿人进城，农村里面的扶植性用地舆论上可以削减250亿-300亿平方米，而城市里面需要扩大100亿平方米。在这样的过程中，一进一出扣抵后就会多出1万多平方公里的耕地。从这个角度看，城市化过程当然是一个农村的耕地、整个国度的耕地增添的过程。为什么中国这40年没呈现这个状况呢？因为我们的农人是两端占地的，进城总要在工场里工作，最终总要占地，人均100平方米是刚性的，所以我们有3亿多农人工在城里当然就增添了3万平方公里的城市化用地。可是农人进了城今后，在农村本地占用的扶植性用地，人均300平方米地盘并不退出，城里占100平方米，农村占300平方米，两端都占，这样就呈现了中国城市化历程耕地只减不增的特别现象。城市化成长中，耕地不克不及再削减，这是一个底线要守住。这里面很主要的就是城市和农村的扶植性用地资本调剂占补均衡，若是城市征了1亿亩，农村的扶植用地削减占用1亿亩，形当作城乡之间扶植用地增减挂钩、占补均衡，扶植用地总量不变，总的耕地总量不变。

城乡的扶植性用地占补均衡，进行资本优化设置装备摆设，这就有一个地票问题。若是农人进城了，农村的宅基地没用了，这个房子占用了宅基地，深山中的老旧房子要卖也只能卖个几万元，可是把这个房子酿成耕地，形当作地票，一亩耕地的地票可以卖到二三十万，农人当然有积极性。把宅基地革新当作为耕地，获得响应的一亩地地票，在地票买卖所里面卖给大城市的开辟商，它原本要征地批租的扶植用地指标，不经由过程行政性的审批，而是买市场化的地票指标，买了今后再在本身的大城市里征地。这方面在曩昔10年，在一些省份已经有了必然的实践。这些省份在中间城市搞地票买卖所，然后把农村里近30年来30万亩的宅基地酿成了耕地，而房产商以二十几万一亩的价钱买了这30多万亩的地盘指标就在城里搞房地产开辟，房地产开辟的地盘指标不受约束就能比力充实地供给，地价也不会太高。农村30万亩地，二十几万一亩就获得了六七百亿。这六七百亿就当作为农人致富的一个主要资金来历。

在一些省做地票试验之后，此刻国度已经把地票试验起头在全国规模设置装备摆设。好比，2018年，西部的某个省把曩昔农村里的扶植性用地，有的是闲置的宅基地、有的是农村闲置烧毁小学或者农村闲置的一些仓库等，把它复垦为耕地。他们削减了这些扶植性用地，增添了几万亩耕地。这几万亩地票，作为扶植用地占补均衡的指标，由河山资本部设置装备摆设给沿海大城市如上海、海说神聊京等等。这些城市按30万或50万一亩的价钱拿出100多亿元买了几万亩扶植用地的指标，沿海大城市房地产城市地盘指标就宽松了。可是这100亿在资本设置装备摆设中拨付给了西部，实现了大城市反哺大农村，西部就可以多了100亿搞成长的资金，这个资金不是给省市财务局，而是给了农村集体组织、给了农村的农人。应该说，城乡之间、工具部之间这种扶植用地增减挂钩的地票式买卖，形当作一个市场化的资本设置装备摆设。若是全国每年有几十万亩地票实现了占补均衡的买卖，既会经由过程市场化资本优化设置装备摆设，增添大城市地盘供给，知足城市化成长的地盘需求，又会形当作大城市反哺大农村，每年几千亿，十年几万亿，当作为城乡统筹鼎新的一个主要盈利。我相信，曩昔10年摸索的这件事，此后10年会酿成中国城乡地盘一体化成长的一个根本性的鼎新办法。

以上是六个本家儿要趋向性的判定。这六个方面的趋向有地盘供给、有企业供给、有当作本价钱的供给、有本钱货泉的供给。总的来说，供给侧的这些转变会影响社会方方面面、影响整个房地产其他各个枝枝节节的转变，因为它是根底型的、本家儿干型的，它的转变会形当作整个房地财产各个方面的转变。

作者：黄奇帆

来历：《中国经济周刊》