深度 | 那些年，我们“恨”过的公摊-关于“公摊”的最全解读

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文：刘璐

频道：财经 | 房产 | 城市

1，引言

毫无疑问，前两天这个周末在地产界甚至财经界，被刷屏的动静当属“打消公摊”。笔者其实不大白为什么一个“公摊”激发了地产界（其实本家儿如果地产类的自媒体）的集体兴奋（莫非是找不到写的了吗？）。我们先来看看题目感触感染一下画风：“别了公摊、买房人笑了”、“楼市将打消‘公摊面积’，房价是跌仍是涨？”、“别指望公摊面积打消！”，等等。这导致笔者在写这篇文章时想了半天不知道应该取个什么题目才好。

“全国苦‘公摊’久矣”，这是笔者对于“公摊”激发热议的直不雅感触感染。究竟结果，购房者花了钱却没有获得对应的可利用面积，这事儿搁谁心里可能都不舒坦。可是既然这件事引起了这么大的存眷，抛开喧哗，我们不妨也来当真研究一下。

关于“公摊”，简直也还有几个处所需要好好梳理一下。

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2，“公摊”旧事

十多年前（大约在2004年摆布），当我国越来越多城市中居平易近的住房从“多层式”室第建筑标的目的着“高层电梯”这一建筑形态改变的时辰，“公摊”就曾引起过一波争议。显然，相对于没有电梯的多层建筑而言，高层电梯公寓（包罗“”小高层“）的公摊率是要高得多的（与之相对的就是更低的“得房率”）。不外好在昔时各地房价的基数都还相对较低，所以购房者也逐渐接管了高层电梯常见的20%-30%的公摊率。

时候切换到此刻，跟着各地房价已经处在一个相对十余年前高得多的程度上，人们对于““公摊”似乎也越来越难以忍受了。于是，在自2016年以来的这一轮房价上涨和楼市峻厉调控的大布景之下，公摊问题似乎又变得锋利了起来。

有人说“公摊”是中国住房市场特有的现象和问题，对此笔者倒不太认同。

国外购房一般按“套”计价，所以相对来说不是这么正视“公摊”的问题。但“公摊”的问题放哪儿都是客不雅存在的，好比国外的高层公寓类室第建筑也有入户大堂、电梯井等公共空间，只不外买房时按套计价也就无所谓了。此外，国外良多室第属于低密度建筑（即各类别墅或类别墅建筑形态），其“公摊率”自己也很低，所以正视这个问题的人就更少了。

也许国内公家对“公摊”最本家儿要的不满原因就是多花了钱。好比采办建筑面积100平米的住房，假设公摊率为30%，那么购房者在获得70平米现实利用面积（套内面积）的同时，却付出了100平米面积的金额。在房价较高的当前（出格是一线城市），这多付的30平米面积的资金可能会是很大一笔钱。

由此，让我们来数一数“公摊”的“几宗罪”。这可能导致的一些问题包罗但不局限于下面一些：

1）加剧购房者对房价的埋怨，感觉多花了良多冤枉钱。

2）上面这一点很轻易就会牵扯到其他方面。好比精装房维权的一个点就是业本家儿认为按建面收装修条目不合理，要求退公摊。但这现实上仍是上面说的购房者感觉多花了良多冤枉钱的问题。

3）加剧业本家儿和物管方的冲突，好比业本家儿在公共区域乱放工具等，甚至极端环境下拒交物业费。

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3，公摊由什么决议？

严酷地说，公摊应该算是一个建筑概念。

公摊面积是指每套（单位）商品房依法该当分摊的公用建筑面积。公摊面积＝建筑面积－套内面积。公摊面积一般包罗楼栋大堂、电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备房、公共门厅、过道、值班保镳室、共用墙体等。

公摊面积的认心猿意马应该颠末专业的房产测绘部分（如测绘大队）的面积认证。

常见的相关计较公式有：

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。

公摊面积＝公摊系数*套内建筑面积。

公摊系数＝总公共分摊面积/（套内建筑面积*总套数）。

套内建筑面积＝套内利用面积＋墙面子积＋阳台面积。

公摊与室内面积的比例和该套物业所处的具体物业形态有很大的关系。简单地说，若是电梯、公共举措措施（公共空间）、走廊（过道）等越多，公摊系数也必然就越大。

请出格注重三点：

1）别墅物业的公摊是最低的。不仅独栋和联排类的公摊很低，连“叠拼”（有的项目也叫花圃洋房，但一般在5层楼高摆布）也可以做到3%摆布甚至更低。归正楼梯等都在本身家室内，既然不需要和别人共用，那天然也不克不及算作公摊了。

2）当前新房市场最为常见的电梯公寓（如100米高度，33层摆布），公摊率一般也为30%摆布。以前一些20来层的电梯室第做得好的话可以把公摊率节制在20%摆布。但因为此刻的新建室第一般都是100米（或略低）的层高，所以公摊率在30%摆布算正常。但也有一些楼高峻于100米的超高层室第建筑（出格是有近似高层写字楼那样的“焦点筒”的话），那公摊率就会更高。别的请注重，贸易属性的物业，其公摊率是遍及高于室第物业的。好比一些商办物业改的类室第产物，其公摊率往往会大大地高于近似高度的室第物业。

3）当前的室第市场上也还有一些有意思的产物分化。一些强调豪华属性的物业，往往凸起近似9米（甚至更大）挑高的入户大堂、更宽广的电梯厅（包罗更大、更多的电梯）、各类表现品质的公共空间等出格的产物属性，这无疑也会加大公摊率。一些追求豪华和豪侈属性的产物公摊率跨越40%也不算夸张。而一些偏刚需的小户型室第产物（在贸易公寓类的产物也较为常见），因为设置了一些共享空间之类的公共部门，其公摊率往往也较高。

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4，“公摊”问题的素质是什么？

“公摊”问题的素质本家儿要在于一种商品房发卖单价的计价体例的分歧。利用建筑面积或者利用室内面积计价是各有优错误谬误的。这个问题要连系相关的监管政策是否许可“按套内面积计价价钱上浮”分两方面来看。

其一，若是用套内计价今后发卖单价可以上涨，那么用建筑面积或是套内计价并没有素质的区别。

在单套衡宇总价必然的环境下，按照建筑面积仍是套内面积来计较是没有不同的，归正购房者支出的总价购房条目是一样的。现实上，良多开辟企业的良多项目，其购房合同城市同时标注总价几多钱，此中按建筑面积计较的单价是几多钱，按套内面积计较的单价又是几多钱。但因为套内面积比建筑面积小，在这样的环境下，套内面积计较的单价必定是要高于按建筑面积计较的单价的，并且还贵不少（贵的部门就是公摊率）。这就是一个文字表述的分歧罢了，但本色上仍是购房者对建筑甚至小区的公摊面积买了单。但若是购房合同都这样写，至少会显得更规范一点，削减可能的恍惚和争议。

请注重，严酷地说，小区内部的一些公共面积（如绿化及活动场合等）是不克不及算在“公摊率”中的，因为这些面积自己也没有计较容积率（即没有算在整个小区的建筑面积之中）。所以笔者看到近期一些资讯推送的题目如“打消‘公摊’就没有小区绿化”等理解是有误的。当然，“羊毛出在羊身上”，小区内部这些公共空间即使没有计较在“公摊率”之中，业本家儿在购房时也是花了钱的，它们已经包含在了房价里面。

显然，从营销上来说，按建筑面积计较的更低的单价更轻易让购房者在心理上接管这个房价。“图廉价”，这是人之常情，哪怕只是一种心理上的暗示，可能也比没有强。

要说到“猫腻”，可能本家儿要就是公摊率精确与否的问题。好比传播鼓吹的公摊率比现实的低，这会让购房者感觉更划算一些。可能谁都不想买个房子有一小半都是公摊，是吧？

而对于利用建筑面积或者利用套内面积计价的税费差别，若是是针对“总价”而言的税费，那现实上二者的计价是没有不同的，因为在此种环境下总价都是一样的。

但对一些涉及“面积”的费用，那仍是有不同的。常见的如“补差”。好比若是购房者当初签和谈交的心猿意马金是按照建筑面积算，到收房时实测面积是补差就也应该按照建筑面积来计较，不然若是按照利用面积来补差就可能导致一些吃亏。还有如物管费到底是按照建筑面积征收仍是按照套内面积受取的问题。

其二，若是划定变套内计价不克不及涨单价，那这“锅”就只有开辟商背了。

这其实可能是很有意思的一种环境。此时，本色上是把公摊“甩锅”给了开辟商，必然能降房价。这半斤八两于闪开发商降价20%-30%，甚至更多，估量这是开辟商难以接管的。从今朝的信息来看，这个政策更多的仍是安身于“规范市场”，而并没有本色意义上的经济影响。

此时，公摊将酿成了开辟商的资产，而购房者对公摊面积的部门并没有产权，也就不需要对这部门面积进行采办。若是这样，那开辟商能不克不及对其这部门资产的利用收费？好比购房者利用了电梯，甚至从走道路过，那是不是都应该给开辟商付费？甚至购房者自家的墙体等面积都仍是属于开辟商的资产，那应不该该付费，又应该如何付费？

有的房地产项目在交房今后，开辟商依然会矜持一部门贸易和车位等，持续地获取房钱收入，这一点大师仿佛感觉没有什么问题。然而对整个小区甚至室第建筑内的公摊面积的利用收费，这个大师可能就很诧异了。恰是因为若是开辟商在拥有公摊面积产权的假设下极难收费，实际中开辟商都是把公摊面积和现实栖身的利用面积进行了“绑缚”发卖。此外，即使开辟商可以或许在必然手艺前提下对公摊面积收费，开辟商必定也不肯意，对于追求资金快速周转的房企而言，这无疑是积压资金。

总的来说，当前在衡宇发卖时，房企现实上是把公摊面积这部门“资产”也出让给了购房者，购房者在后期利用时对公摊面积的所有权和利用权，其实本家儿如果与物管公司之间的问题，与开辟商已经脱钩了。

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5，公摊面积的经营收益若何分派？

此刻接着前面谈的问题来接着会商。

恰是因为当前绝大大都室第楼盘的业本家儿拥有“公摊”的产权，因而若是这些“公摊”可以或许发生经营性的收益，那么业本家儿也应该获得这些收益的分派权。

可能的常见公摊面积收益举例如下：楼宇告白、电梯告白、占用公摊面积的车位或其他用房的租赁收入、操纵小区泳池标的目的来消费的业本家儿或其他消费者收取门票或费用、操纵小区公共部门（如小区广场）推销各类糊口用品所收取的场地房钱等等。当然，住房专项维修基金的利钱其实也属于全体业本家儿共有。

从今朝的实务来看，公摊面积的经营收益本家儿要仍是当作了物管公司的收入。

遵照《物权法》第72条的划定，业本家儿对建筑物专有部门以外的共用部门，享有权力、承担义务。这就是说，业本家儿对小区内的共用部门享有利用权和收益权。

但现实上，业本家儿是很难可以或许取得“分红”这样的收益的。大大都业本家儿对物管公司的经营状况并不领会，有些物管公司会对开支等环境进行公示，但良多业本家儿可能也不会细心去看，并且即使看了也很难去细心检验。

若是业本家儿不仅没有获得来自公摊面积的任何收益，也对其不知情，那这种做法现实上是加害了业本家儿对共有部门收益的财富权。

当然，物管公司也可以说这些来自于公摊面积的收入现实上补助了物业费，从而削减了对业本家儿物业费的收取。但这种说法在单个室第小区层面其实也很难审计。

现实上，小区公共收益的去标的目的，简直有的是被部门物管公司直接“占为己有”。小区的业本家儿委员会应该积极地介入对物管公司的审计，维护本身的合法权益。

当前当局对公摊面积用途，以及对规范小区物业办理规章轨制、成立和完美业本家儿办理委员会相关问题的办理还较为缺位，而严酷法律就更坚苦。现实上，防止业委会和物管公司可能的合谋与和通同，那就只有靠上级本家儿管部分的监管了。

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6，真的会“打消公摊”吗？

“打消公摊”这是禁绝确的理解。前面已经说过，近似高层室第建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不成能打消的。只能说，按照“套内面积”计价，可以让购房者对本身花钱所采办的产物有更清楚的领会（此处指衡宇面积），避免因公摊率的说不清道不明而导致的“糊涂账”，这现实上是对商品房市场在发卖上的进一步规范。

对开辟商来说也没有本色性的影响，因为每一套房的总价都是一样的。当然，若是因为按照套内面积计价导致发卖单价“俄然”上涨了20%-30%甚至更多，可能会导致购房者一时难以接管，从而给营销带来一些压力。

因为按照套内面积计价可以或许进一步规范市场，这必定是件功德。可是因为商品房发卖计价体例的改变，还会有诸如房地产调控（如限价）、物管费收取、税费等一些列的配套相关问题需要解决。当然，这本家儿如果近似“单元换算”这样的手艺性问题，但要注重避免市场呈现猜疑、曲解或者一些“钻空子”的行为呈现。

若是“按套内面积”计价更有利于规范市场，那么今后当作为一种强制规范或者尺度是有可能的。不外在当前楼市尚处于峻厉调控期的大布景之下，“按套内面积”计价会立马让房价“看起来”俄然上涨了很大一个比例。所以一个过度缓冲期是需要的，需要让购房者习惯一下分歧的暗示体例。好比可以闪开发商在衡宇发卖合同中同时注明衡宇发卖总价、按照建筑面积计价的发卖单价以及按照套内面积计较的发卖单价。现实上今朝不少开辟商在发卖合同中也是这样标示的。在发卖合同中明白地标示出可以验证的公摊率，让购房者大白购房，这自己也是市场不竭规范的需要。

当然，如前所述，“按套内面积”计价只是一种衡宇发卖价钱标示的分歧，并不是从物理上打消公摊。