年度热门 · 自如这样的长租公寓是怎样抬高房租的？举一个盒饭的例子你就懂了

自如、蛋壳公寓等房产中介是否存在囤积房子抬高房租的行为？

图片：Joseph Gonzalez / CC0

自如、蛋壳公寓等房产中介是否存在囤积房子举高房租的行为？

chenqin，数据帝

自如、蛋壳等长租公寓，在海说神聊京的房租上升里饰演了一个什么脚色？年夜部门不雅点认为，他们是房租上涨的祸首祸首；也有一小部门不雅点认为，房租上涨只是市场行为。本文针对这个问题进行一些简单研究。

起首感激 @团支书供给的从 2017 年 4 月到 2018 年 8 月海说神聊京 30 万套租房数据，让我有机遇完当作这个研究。其次感激与 @陆铭教员进行的很是有开导的会商，完美了本文几个关头的阐述。当然，文责自大。

一，长租公寓提高了房租吗？

起首，看一张海说神聊京地图：

上图是从 2017 年到 2018 年海说神聊京市每一个平方公里的房租上涨环境，红色是上涨最快的处所，绿色是上涨最慢的处所。可以看到，最东边的燕郊，海说神聊面的天通苑，西海说神聊的昌平，南方的都是房租上涨最快的处所。总体来说，越接近郊区的处所，从 2017 到 2018 年的房租上涨越快。

那么，这个房租上涨，和自如等长租公寓中介之间，存在什么关系？看第二张地图：

上丹青出了每一个平方公里的租房供给里面，长租公寓占比的转变。红色暗示在这一年里面，长租公寓拿走的房源是比例是最高的。

两张图对比，我们发现一个几乎重合的现象——长租公寓占比晋升最快的处所，房租上涨也最快。这不仅在图上能看出来，统计上加倍显著。我们用固心猿意马效应面板模子，节制月度哑变量之后查验了长租公寓占比和每个平方公里格点的每平方米住房月租均价的关系，获得下表：

从上表可以看到，一个地域的租房房源中，长租公寓的占比每提高 1%，会导致该地域的平均每月每平方米房租上升 1.18 元，或者在相对意义上，上升 0.4%，两者都获得了很是显著的成果。

可是，光是这个成果，还不克不及足够申明长租公寓在房租上涨中的脚色。一个地域，原本长租公寓的单价就更高，那么长租公寓占比越多，该地域的平均房租当然也是越高的。

就像一个食堂原本就卖 5 块钱一盒的盒饭，此刻也卖 10 块钱一盒的高级便当，那高级便当供给占比越多，这个食堂的「平均价钱」当然就越高了，这只是一个机械的平均成果，并没有什么出格的。我们还想要看的是——高级便当的比例越年夜，对通俗盒饭的价钱会有影响吗？

正如良多不雅点所提到的那样，长租公寓占比高的地域，不仅在平均意义上提高了地域的平均房租，还使得非长租公寓的平均房租也提高了！这个现象是否存在呢？

从上表看到，这个现象确实存在。一个地域的租房房源中，长租公寓的占比每提高 1%，会导致该地域的平均每月每平方米房租上升 0.21 元，或者在相对意义上，上升 0.11%。

粗略计较，一个地域的长租公寓占比从 0%晋升到接近 100%时，该地域的通俗租房每平方米均价也会晋升 11%。

这么看来，长租公寓对每个地域的房租增添，就不仅仅是机械上的平均转变了，而是有一种溢出的影响存在。一个食堂供给的高级便当比例增添，让通俗盒饭的单价也提高了！

二，长租公寓从哪个方面提高了通俗住房的房租？

为什么长租公寓让通俗住房的价钱也晋升了呢？有几种效应可能可以诠释这个现象。

第一，是价钱跟从效应。当信息不合错误称时，每个房本家儿不克不及立即知道本身的住房应该能租几多，可是他们能不雅察到长租公寓的高价，是以认为市场上对租房的需求提高了，从而也提高了本身的房钱。就像股市里总有一批农户拉升价钱，然后有一批敢死队也冲了进去一样。

第二，是供给缩小效应。每一个地域，对可出租的住房供给是有限的，长租公寓多据有一些，通俗住房就削减一些。那么，若是长租公寓面临的消费者群体和通俗住房面临的消费者群体是朋分的，就会通俗住房供给削减，当然会使得他的价钱上升。

继续以食堂里的通俗盒饭和高级便当为例，若是有一批相对较穷的人只能付出的起通俗盒饭，那么通俗盒饭供给削减之后，这批贫民里面也只有相对不那么穷的人能吃得起饭了，这批人之间的竞争，一样会让通俗盒饭价钱上升。

我们将长租公寓的价钱和通俗住房的当作交面积纳入上面的固心猿意马效应面板回归，获得以下成果：

从上内外面，我们能发现几个有趣的现象：

一，长租公寓占比对通俗住房房钱的显著影响消逝了。

二，长租公寓均价对通俗租房均价的带动效应，并不存在。

三，通俗住房供给面积的削减，很是显著地带动了通俗住房的房钱均价上升。通俗住房供给面积每下降 1%，会使得通俗住房的每平方米均价晋升 0.13 元，或者晋升 0.09%。

这个成果申明，长租公寓对通俗租房的价钱影响，是经由过程缩小其供给面积来达到的，并且我们并没有不雅察到「价钱跟从效应」的呈现。

所以，我们更该当问的问题是，为什么长租公寓要不竭增添本身的供给量呢？

三，为什么长租公寓不竭地占有房源？

一个食堂，本来都做通俗盒饭，此刻厨师们把原本用来做通俗盒饭的食材拿来，做起了高级便当。

高级便当越来越多，通俗盒饭却不卖了，当然会让原本只能消费通俗盒饭的人不满。但我们要问的是，为什么？为什么长租公寓在不竭增添本身的房源？

第一，当然是因为高级便当比力贵，比力能赚钱。长租公寓的价钱，比起通俗住房高了一年夜截。

上图纵坐标显示了统一个地域的长租公寓和通俗住房之间的每平方米月租差别。横坐标则是长租公寓在一个地域的占比。

可以看到，对于一个没有长租公寓的地域来说，将一套通俗住房转化为长租公寓，其平均每平方米房钱，会立即晋升 80 多元！也就是说，一个 60 平米的小户型，每个月可以多收 5000 元，太赚了。

而跟着长租公寓占比不竭晋升，增添长租公寓供给面积，削减通俗住房供给面积，两者之间的溢价会不竭缩小的，可是最低的溢价也在 30 元摆布。

如许高的溢价，使得长租公寓有利可图。

然而还存在第二个问题：长租公寓，到底受到市场接待吗？

我们用租房数据的上架时候和下架时候之间的差额，作为这套住房被租出去要花的时候。对每个地域，计较长租公寓和通俗住房被租出去所需平均时候的差额，可以获得下图：

上图的纵坐标是长租公寓和通俗住房租出去所需天数的差额，横坐标一样是长租公寓在一个地域的占比。可以发现，长租公寓，比起通俗住房，租出去所花的时候，少了 10 多天。

长租公寓固然很贵，可是他更抢手。

既能赚钱，也有买家，那么长租公寓不竭吃失落通俗住房的房源，也就在所不免。我们用一个地域的长租公寓相对通俗房的溢价和相对更抢手的水平来诠释下一期该地域的长租公寓占比和长租公寓供给面积，可以获得下表：

上表中，天数差额指的是长租公寓和通俗住房被租出去的时候差别。这个数字越小，申明长租公寓相对更抢手。可以看到，两者都对下一期的长租公寓供给有着显著影响，长租公寓相对通俗住房的价钱每上升 1%，下一期的长租公寓占比就会晋升 0.14%。

四，为什么长租公寓加倍紧俏？

那么贵的房子，却又如斯紧俏，的确是不成理喻。为了理解海说神聊京的故事，我们把上海的数据也拿来，进行一个比力：

上图列出了两个城市的长租公寓和通俗住房被租失落的时候差。海说神聊京，我们之前已经提到过了，长租公寓比通俗公寓租出去的时候要相差两个礼拜。

而上海，只有 1.4 天。

长租公寓，在海说神聊京可能是备受接待，而在上海，也就是和通俗住房差不多罢了。

我们从另一个角度去研究长租公寓和通俗住房在海说神聊京和上海两个市场上的受接待水平，两者的需求弹性。因为这份数据的每一个房源最后都被租出去了，价钱也是最后付出的价钱，我们可以将面积和价钱之间的关系看做是需求弹性。

从上表我们能看到，海说神聊京和上海在租房市场上，有着完全分歧的市场布局：

上海的长租公寓，需求弹性要比通俗住房小很是多——需求弹性越小，申明需求对价钱越不敏感，价钱下降良多，需求才上来一点。

海说神聊京的长租公寓和通俗住房的需求弹性，不同就小良多了，两个弹性之差，海说神聊京大要是上海的三分之一摆布。

这两个需求弹性之间的不同，会造当作极年夜的影响，我们用下图来暗示：

先讲没有长租公寓的状况。

起首，绿色的线是租房供给曲线。短期内，租房的供给无论几多价钱都是恒心猿意马的，都是这么多住房供给在市场上。

其次，有一条标的目的下倾斜的需求曲线（红线），两者交点给出了一个初始房租。

然后长租公寓来了，长租公寓将一部门通俗住房转化为长租公寓，同时会晤临一条从右边出发的「长租公寓需求曲线」，用蓝色的线来暗示。从之前的计较中我们已经可以看到，海说神聊京的通俗住房和长租公寓的需求弹性差不多，是以我们可以画出下图：

长租公寓不竭增添本身的供给，削减通俗住房的占比，将供给曲线从绿色实线移动到绿色虚线，同时缩小两者之间的市场出清价钱。

当长租公寓和通俗住房之间的价钱和长租公寓的装修、运营当作底细等时，长租公寓就遏制新增房源了。这个现象也可以在之前的第一张柱状图里看到——当一个地域的长租公寓占比在 10%以下时，他的单元面积溢价甚至可以达到 80 元每平方米，而跟着长租公寓占比上升，这个溢价也是在不竭下降的。

在这张图里，当通俗住房和长租公寓的需求弹性近似时，通俗住房的房租和长租公寓的房租，城市因长租公寓的进入而有很是年夜的上升。

而上海的环境呢？可以看下图：

起首是红色的需求曲线变平了，而蓝色线变陡了，这申明长租公寓每多供给一点，出清的价钱就会下降良多。而通俗公寓多供给一些，出清价钱还根基不变。

于是，绿色的供给曲线仅仅标的目的左移动了一点，就达到了平衡点——再将通俗住房转化为长租公寓，绿色线再往左，长租公寓的溢价，就赶不上装修和运营当作本了。

在这张图里，当通俗住房和长租公寓的需求弹性差别很年夜，长租公寓的需求弹性很小时，通俗住房的房租和长租公寓的房租，上升得幅度相对都比力小。

@陆铭教员方才发来了他手绘的图，将两个平衡放在了一张图里面，看起来更清晰一些：

这个成果和现实数据很是吻合：

1，上海的长租公寓占比在客岁一年的租房总房源中占比为 4%，而海说神聊京为 22%

2，上海的通俗住房平均房租和长租公寓平均房租客岁一年上升的幅度，都远不如海说神聊京。你的房租涨了吗沪漂别担忧上海房租上涨暖和

怎么来理解这个因为需求弹性差别造当作的成果呢？我猜想是如许的：

对上海的租客来说，长租公寓能供给的工具，是比力轻易被其他通俗住房替代失落的。是以，在长租公寓的供给面积上升时，他就变得没有竞争力了。

而长租公寓相对通俗住房来说，能供给什么呢？

我猜，可能有信息比力对称；合同相对完美；家居装修不消费心……

这些工具，在上海的租房市场上，早就可以用钱买到，是以长租公寓并没有显得特别，他的溢价和划一价钱通俗住房比，就显得不那么划算。

而在海说神聊京，这些工具可能并不是那么轻易用钱买到的，你有钱，想租一个省心房子，也很难找着。

让我们用食堂来做最后一次比方：

上海食堂供给多种价位的盒饭，廉价的盒饭难吃，贵的盒饭好吃。而一个高级便当和贵的盒饭比拟，也并不那么吸惹人。

海说神聊京食堂原本只供给廉价盒饭，但很难吃，并且有钱也买不到好的盒饭。俄然有一天，有钱人发现了用钱可以买到高级便当，于是趋附者众。厨师也纷纷用廉价盒饭的食材做起了高级便当。

贫民就俄然发现本身没饭吃了。

是以，我倾标的目的于将海说神聊京的房租上升，理解为一次栖身办事的「本钱化」。将原本被压制的对办事的需求快速变现，也是一次有付出能力的住房者对于无付出能力的住房者的一次年夜规模挤出。

原本靠命运，靠气力，靠时候来找一个称心的房子，此刻用钱就可以了。

发表于 2019-02-08 23:28
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