为什么说中国房子还“不够住”？

“安得广厦万万间，年夜庇全国寒士俱欢颜，风雨不动安如山”，这是唐代“诗圣”杜甫《茅舍为金风抽丰所破歌》的名句，一向为公共所熟知。

这首诗作于唐肃宗上元二年（761年）秋八月，时处安史之乱，面临着“床头屋漏无干处”、“长夜沾湿何由彻”的磨难，杜甫没有哀叹于本身的遭遇，而是以其博年夜胸襟和高尚抱负，推己及人，但愿“全国寒士”都能免受其苦，住上“年夜房子”。

即便不在那样的乱宿世，此后一千余年事月中，杜甫的抱负一向没有实现。

不外站在今天，我们终于可以说，杜甫昔时的抱负，在“量”的层面第一次被根基实现了。

国度统计局的数据显示，2016年末，全国居平易近人均住房建筑面积已达40.8平方米，此中，城市人均室第建筑面积为36.6平方米。比拟之下，1978年我国城市人均室第建筑面积仅6.7平方米。40年内，这个数字增加了近4.5倍。

当然，人们栖身情况方面的前进当然庞大，但若是将数据细细拆解阐发，又会发现我们比拟欧美发财国度，还年夜有潜力可挖。

那么，中国的房子到底是“过剩”仍是“不敷用”？房地产行业将来该若何成长，进一步提高人平易近的栖身程度？

40年，住房面积×5.46

新中国成立以来，中国房地产共履历了四个时代：福利分房时代、商品房时代，以及两者之间的过渡转轨时代，再加上比来几年热议的租购并举时代。

我国房地产的四个时代

时候段

特征

福利分房时代

1949-1978年

实施公有住房什物分派轨制，以福利形式分派室第。

转轨期间

1978-1998年

第一个阶段（1978年—1986年）“三三制”开启房改摸索试点，掉败之后转标的目的房钱轨制鼎新的研究和设计；

第二个阶段（1987年—1997年）“两次避免和四份文件”，房改取得较猛进展。

商品房时代

1998-2016年

遏制住房什物分派，标的目的着市场化的偏向迈进。

租购并举时代

2016年12月至今

要求加速住房租赁市场立法，成立购租并举的住房轨制。

鼎新开放前的福利分房轨制，固然知足了部门城市无房市平易近的住房需求，可是因为住房投资严重不足，全国本家儿要城市的住房依然十分欠缺。据国度统计局数据，1978年我国城市人均室第建筑面积仅6.7平方米。显然，现在被良多人“纪念”的福利分房时代，并不是想象中那么夸姣。

值得注重的是，上面这个数字，仍是指建筑面积。

【注：建筑面积，包罗衡宇的利用面积（或称适用面积、可用面积）、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积，以及其他公摊面积。】

前不久，住建部住房政策专家委员会副本家儿任顾云昌在接管记者采访时谈到：

上宿世纪70年月末，最年夜的平易近生问题之一就是住房问题。解放初期，有个不完全统计，人均栖身面积是4.5平方米，到1978年降到3.6平方米（适用面积）。1978年，邓小平提出解决住房问题的路子能不克不及宽一点的设法，力争到1985年，城市人均栖身面积要达到5平方米（半斤八两于10平方米的建筑面积）。

那么，到此刻，转变有多年夜？

以上海为例。

1980年10月3日的《解放日报》头版上，颁发了一篇名为《上海的十个第一和五个倒数第一申明了什么》的文章，文中说到：

五个倒数第一就有一个上海的人均栖身面积——上宿世纪80年月初，上海市区按生齿平均计较，人均栖身面积仅4.3平方米，包罗了那时的棚户、简屋、阁楼在内，4平方米以下的缺房户有90多万户，占全市户数50%摆布，缺房户比重之年夜，为全国年夜城市之‘最’！

而到了2017年，上海人均栖身面积已经达到了36.7平方米。

（图为上海40年巨变图源：上海社区发布）

鼎新开放以来，1998年房改影响尤为深远。

1998年中心当局提出要打消住房什物福利分派，实施货泉化分派，之后颠末一年多时候的转型筹办，真正由小我入市买商品房、新旧公房的时辰是2000年。昔时上海出台了优惠政策，经由过程降低买卖契税、给采办商品房的非沪籍居平易近入上海蓝印户口等体例，来鼓动勉励大师买房。可是起头时买房的人并不多。因为持久以来，城市居平易近的住房都是由当局或单元分派的，大师既没有买房的设法，更没有买房的实践，理念、习惯一时扭转不外来，加倍想不到房价会上涨得如斯之快。

与居平易近扭转购房理念的漫长过程相近似，我国房地产市场化鼎新的道路，事实上也是履历了十几年的试验才正式推出（如下表所示）。

时候

事务

1980年

邓小平再次颁发关于住房问题的讲话：“城镇居平易近小我可以采办衡宇，也可以本身盖。不单新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付条目，也可以分期付条目。”

1981年

国度扶植公房出售试点推广。

1982年

原国度建委和原国度城市扶植总局决议在郑州、常州、四安然平静沙市四个城市开展“三三试点”，将公房补助出售，当局、单元、小我各承担房价的1/3。

1983年

当作立了中国城市室第问题研究会，钻研形当作共识：室第是商品，慢慢奉行室第商品化。

1984年

国度选心猿意马烟台、蚌埠、唐山、四平四个城市，开展“提租补助”的室第商品化试点。

首届国务院房改办当作立，设在扶植部，负责带领和协调全国的房改工作。

1987年

深圳市在深圳礼堂公开拍卖了一幅8588平方米地块50年的利用权，这是中河山地拍卖 “第一槌”。

1991年

上海推出实施分步提租补助和出售公房的方案，激发热议。

1993年

第三次房改会议，出售公房当作为重点。

1997年

新一届全国住房轨制鼎新带领小组正式当作立，历时半年摆布的会商、草拟，形当作了国务院23号文件（即1998年的房改方案），颁布发表全国规模内城市住房遏制什物分派，实施货泉化分派。

由此可见，1998年房改之前，室第商品化试点已经慢慢睁开。事实上，党的十一届三中全会之后，室第扶植就起头阐扬出国度、处所、单元和小我的积极性。

好比，上海的人均栖身面积从1978年的4.3平方米，上升到90年月的12平方米。上个宿世纪90年月以来，上海先后开展了两轮年夜规模旧区革新。此中，第一轮从1992年到2000年，本家儿要聚焦“365”危棚简屋革新，经由过程年夜动迁、年夜拆建的体例，共革新各类旧住房约1200万平方米，群众栖身前提获得了很年夜改善。

但总体而言，房改之前，我国房地产成长速度总体仍是较慢的：

一是室第投资端赖当局和单元，规模十分有限；

二是分派上缺乏同一尺度；

三是小我没什么积极性（要么房子的产权不属于本身，要么价钱上涨幅度很低，事实上，从1997、1998年进行房改，到2003年，平均每年的房价大要增加不跨越3.5%，很是低，而这几年同期的居平易近收入增加是9.5%）。

而颠末98年房改，以上三方面的问题获得解决，我国房地产成长速度变得进步神速，一向到此刻还不克不及轻言到顶。同时发生的，是人们栖身前提的敏捷晋升。我国城镇人均住房面积，由1978年的6.7平方米，上升至2016年末的36.6平方米，增加了4.46倍。

为什么仍然“不敷住”？

鼎新开放以来，出格是98年房改以来，我国房地产市场蓬勃成长，使得人们的栖身情况获得显著改善——不仅栖身面积增添了，其他方面的宜居性也年夜幅晋升，好比以前良多住房的卫生间甚至厨房都是公用的，新建的房子几乎都有自力的卫生间和厨房；以前的房子几乎都靠爬楼梯，新建的房子多安装了电梯……

然而，栖身前提改善的同时也带来了副产物——房价的快速上涨以及高房价（本家儿要集中在一二线城市），受到公共舆论的重点存眷。

比来，一张图在网上广为传播，图片显示，中国的股票市值为6万亿美元，跟日底细当；而房产市值却高达65万亿美元，跨越美国、欧盟、日本的总和。股票市值一算便知，但房产市值的争议却极年夜。因为统计口径分歧，数据相差一个承平洋。好比链家董事长左晖就在伴侣圈褒贬称：中国城市室第的总市值年夜约为200万亿人平易近币（约30万亿美元）；而其他有不少专家则认为，65万亿美元都少估算了，至少有100万亿美元！

（图为网上传播的股票市值和房产市值对比）

近似的问题，在房地产范畴还有良多。好比我国的住房拥有率。

有媒体报道称，当前中国住房拥有率已经达到90.8%摆布。而细心看的话，这个数据是将泛博农人以及农村也计较在内了；关于城市的住房拥有率，《中国栖身小康指数》显示的数据是，8当作摆布的城市生齿拥有本身的住房……还有各类机构的陈述，数据收支半斤八两年夜。

1978年，我国城镇居平易近的人均室第面积只有6.7平方米，但哪怕100%拥有，也不克不及申明程度高。而即便成长到今天，我国住房已经辞别周全欠缺的时代，依然还有很年夜的改善空间。

若是直接以国度统计局发布的城镇人均室第建筑面积（2016年人均36.6平方米）乘以城镇常住生齿，将得出昔时中国城镇室第建筑面积高达290.2亿平方米（这个数字到2017年末大要达到298亿平方米），粗略估量城镇住房存量套户比高达1.16。无论是室第数目，仍是人均栖身面积，似乎都已经跟发财国度的程度很接近了。

【注：套户比，即当作套室第套数/常住家庭户数，是权衡室第存量丰裕水平的国际通用指标，平衡线为1.1，凡是数字越高申明住房越丰裕，政策上宜放缓房产开辟速度。】

列国人均住房面积（包罗农村）

国度

人均栖身面积（平方米）

中国（内地）

40.8

美国

65.03

英国

49.4

德国

44.6

法国

40.0

日本

38.8

韩国

33.2

中国喷鼻港

15.0

（来历：国度统计局）

然而，这与人们的实际感触感染存在庞大的差距。数据有时确实具有利诱性，因为各自的理解分歧，使得统计口径纷歧样，最后得出的数据也就存在庞大差别。

同样是国度统计局的数据，1987年到2016年末，我国合计发卖商品房建筑面积1441849.5万平方米，合计发卖室第（商品房）1277704.39万平方米。

时代，我国新增城市生齿为52937.7万人（数据来自国度统计局），若是将这段时候内发卖出去的商品房都平摊到新增城市生齿身上，那么人均建筑面积是27.24平方米；若是缩小到室第的范围，则是24.14平方米。

显然，这跟前面所说的36.6平方米，有点距离。

更况且，以上只是计较了时代的新增生齿（显然新增发卖室第的采办者并非全数来改过增生齿）。若是计较得更为具体，那么人均商品住房面积还要削减。这种与“人均住房面积”的反差是怎么回事呢？

这是因为除了商品房，还建有年夜量的房改房、保障房、安居房、公房、军产房，甚至城市里面还有年夜量的小产权房等。

先来说说“小产权房”。数据显示，截至2017年末，我国城镇中的违法小产权房有73亿平米，占住房总量的24％。例如，海说神聊京的小产权房数目占比跨越20％；环境更严重的深圳更是多达650万套，2.6亿平方米，占深圳住房总量的50％！

若是将违建小产权房扣除，我国的现实正当住房建筑面积只有225亿平方米，人均建筑面积为27.66平方米！

这个数字，看起来似乎也还不错。可是，不要忘了，美国、英国、法国、日本……甚至中国喷鼻港的住房面积，指的是套内面积（适用面积）。

除去公摊面积之后，中国内地的室第商品房得房率大要是70%，人均27.66平方米×70%=19.36平方米，这个程度，只有日本和法国的一半，美国的三分之一，跟喷鼻港地域近似。而在我们的印象中，喷鼻港居平易近多挤在很狭小的空间里。

若是再将空置率的问题考虑进去的话，人们现实栖身的面积还会进一步缩小。各界遍及认同的不雅点是，我国的住房空置率为20％摆布。而按照国度电网用电量的测算，2017年年夜中城市住房空置率为11.9%，小城市为13.9%。

分歧机构测算的我国住房空置率环境

机构

空置率

国度电网

11.9%

腾讯网

22.0%

西南财年夜

22.4%

若是我们取国度电网数据中值12.9%计较，内地的空置房也有38.44亿平方米。如斯一来，内地城镇居平易近的人均住房面积几乎跟中国喷鼻港连结一致！

当然，任何国度的衡宇城市有空置，只是空置率凹凸分歧罢了。在中小城市买房，却在年夜城市工作的人年夜有人在，那他在中小城市的住房年夜部门时候就是空置的。对整体阐发来说这并非我们存眷的重点，那是若何盘活存量的问题。

然而，经由过程上面的阐发我们可以看到，只是刨除违建的小产权房和去失落公摊面积的水分，就会清楚地发现，内地城镇居平易近人均住房面积跟发财国度还有较年夜差距。

当然，人均栖身面积小，似乎也并不等于栖身前提差。喷鼻港特区的人均栖身面积这么小，但其人均寿命全球第一！况且，只要不剔除违建房、公房、房改房等，我国城市人均住房面积还算可不雅。

那么，问题来了——年夜部门存量房的品质一般。

国度统计局2015年抽样调查显示，存量住房中，78%为6层及以下建筑（21%为平房），这此中绝年夜部门没有电梯。同时，15%的住房是建于1990年以前的“老楼”；16%的住房无厨房或卫生间，而美日等发财国度，该种环境接近于0。

2015年国度统计局住房居室数目调查环境

类型

一居室及二居室

三居室

四居室及以上

占比

62%

31%

（数据来历：国度统计局）

此外，整体看，存量住房套型布局偏小，一居和二居室占比达62%，而四居室及以上占比仅7%。这意味着还有庞大的潜在改善型需求。

如前不久，上海市普陀区委副书记、区长周敏浩在直播中透露了如许的数据：从区近况来看，经调查排摸，普陀区约有55.5万平方米不当作套衡宇。

公开资料显示，上海市普陀区现存的、不当作套的衡宇本家儿要有两类：新式里弄室第、新工房。二者的配合特点：一是衡宇的布局日渐老损、破旧；二是居平易近“如厕难、沐浴难、烧饭难”问题突显，严重影响了居平易近的栖身糊口和幸福感。

是以，以“人均栖身面积”说我国的住房已经“够用”，仍然为时过早。

过剩？不足？

国度统计局数据显示，2017年，商品房发卖面积16.9亿平方米，比上年增加7.7%；商品房发卖额133701亿元，增加13.7%。

然而，这并不料味着商品房市场已经在我国占本家儿导地位。把所有住房都算起来，商品房的占比其实还不到40%，剩下的是曩昔50年分派汗青中供给的。这些存量房，年夜部门破、旧、小，跟新建的商品房没法比，亟待革新、进级。

进一步提高居平易近的栖身前提，一方面要继续新建商品住房，另一方面要革新、进级（不克不及是年夜拆年夜建）存量住房。

好比可参考前文提到的上海旧区革新的做法。前不久，深圳市规划和河山资本委员会发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018—2025）》(以下简称《总体规划》)的收罗定见稿，针对深圳市城中村栖身用地规定了综合整治分区规模。

《总体规划》中明白提出，深圳全市综合整治分区规定对象总规模约为99平方公里，综合整治分区用地规模为55平方公里，在2018—2025年的7年规划刻日内，该规模内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单位打算、地盘整备打算及棚户区革新打算。简单地说，就是城中村不拆了，而是颠末革新、进级（好比翻新、加装电梯等）后，出租。

明白我国住房量的近况，其意义不止于房地产行业自己。

往往，人们想当然地认为，中国的城镇化推进敏捷，城镇化率已经达到了很高的程度。但数据表白，截至客岁底，我国的城镇化率才58.52%；而比来国度发改委相关人士暗示，我国户籍生齿城镇化率仅约43.4%。

城镇化带来了分工和效率的晋升，吸引农村生齿进入城市工作，让农人当作为市平易近，促进出产力的成长，鞭策社会和文明前进。在这一方面，其实中国还有很年夜的空间。

是以，无论从近况仍是前景上来讲，我国现有的房子都仍然不克不及知足需求，“过剩”的问题更多表现在布局上。如简单强调房子过剩的问题，对国度来说，晦气于城镇化的推进；对小我来说也轻易错过时代盈利。

文 | 董晴资深房地产研究专家

编纂| 黄俊峰瞭望智库

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