中国人为什么不敢去德国炒房？

近年来，中国炒房团的“威名”四起，日本、澳大利亚、加拿大等地遍布他们的身影。

但有一个国度却得以“幸免”，那就是德国。

要知道，德国是宿世界第四大经济体，仅次于美国、中国和日本，德国也是欧洲最大经济体，比英、法等国的体量都要大一些。

然而就房价而言，在本家儿要发财国度中，德国比美、英、法、日都要低一些，并且持久不变，没有呈现过严重的泡沫或危机，可谓是独树一帜。

那么，事实是什么样的原因造当作的？对中国的房地产是否有借鉴意义？库叔分享海说神聊京大学国度成长研究院徐远传授的一篇文章，看看德国低房价背后的“奥秘”。

文 |徐远海说神聊京大学国度成长研究院传授

编纂 |谢芳瞭望智库

本文为瞭望智库书摘，摘编自《城里的房子》，中信出书集团2018年12月出书，原题目为《德国低房价的“阳谋”》，文章有删减，不代表瞭望智库不雅点。

德国的房价到底低不低？

横标的目的来比力的话，德国本家儿要大城市的房价程度略低于欧洲其他大城市。在欧洲的本家儿要大城市中，伦敦的房价最高，巴黎次之，然后就是慕尼黑、罗马和斯德哥尔摩等。柏林作为德国的首都和德国最大的城市，其房价只有德国另一城市慕尼黑的一半，和莫斯科的差不多（如图11–1所示）。看数据的话，慕尼黑的人均收入和消费支出，都较着高于柏林。

【注：柏林本地调查机构发现，2015年，在慕尼黑，每个月的房租、食物等糊口费为2045欧元（折合人平易近币约15476元），人均月收入为2272欧元（折合人平易近币约17194元）；在柏林，人均净收入为1799欧元（折合人平易近币约13614元），糊口费约为1583欧元（折合人平易近币约11980元）。德国经济研究所（IW）每年都按照生齿成长趋向、劳动力市场、经济布局、文化科研程度和立异力指数等评分指标对德国69个跨越10万居平易近生齿的城市和地域进行综合实力排名。在2015年和2016年的排名中，慕尼黑一向是第一名，很多国际大公司、金融机构和保险公司的总部都设在慕尼黑，而柏林排在40名摆布。】

但与此同时，我们发现其实德国的房价也不是出格低，慕尼黑的房价和巴黎的差不太多。这一点应和比来几年德国房价的快速上涨有关。2012年以来，柏林、慕尼黑的房价增速比伦敦还要快一点，且远快于巴黎。莱坊房地产咨询公司（Knight Frank）发布的数据显示，2017年德国柏林的房价涨幅达到20.5%，慕尼黑的房价涨幅为13.8%。

不仅柏林和慕尼黑的房价上涨很快，德国其他大中城市的房价也上涨得很快。2012年以来，德国良多大城市的房价涨幅都在50%以上。固然，德国汉堡的房价有所下降，但也本家儿如果因为本来的房价偏高，2012年的时辰房子每平方米的单价已经有6500多美元（折合人平易近币约43798元），而那时柏林的房价才3000美元（折合人平易近币约20214元）出头。由此可见，经济根基面较好的德国，房价也慢慢赶上来了，并不是出格低，而经济根基面不太好的意大利、俄罗斯，其大城市房价还鄙人降中。

适才是横标的目的比力。若是从纵标的目的进行比力的话，德国房价持久以来的增加速度简直比力慢。从1985年至2015年的30年里，德国房价仅上涨了50%。作为比力，同期的澳大利亚、英国的房价上涨了400%-500%，美国、法国和加拿大的房价也都至少上涨了100%。

除了房价的上涨，一些国度也履历了房地产泡沫破灭所激发的危机。日本在1985年至1991年履历了房地产泡沫破灭的过程。1991年房价大跌之后，房地产市场一向精神萎顿，2015年年末的现实房价指数还低于1995年年末的程度。不仅仅是日本，美国也履历过房地产泡沫所激发的危机，2007年美国房地产泡沫分裂所激发的次贷危机，最终演变为全球规模的金融危机。此外，在1990年前后，一些海说神聊欧国度也呈现过一次较为严重的房地产泡沫。

放眼望去，在全球本家儿要的国度中，唯有德国没有呈现过严重的房地产泡沫和危机。那么，德国房地产市场持久不变，房价较为亲平易近的原因是什么呢？

城市化程度高

德国作为早期的工业化强国，城市化程度一向比力高。早在1970年，德国城镇生齿占比就达到了72.3%，进一步城镇化的空间不大。到2016年，德国的城镇化程度为75.5%，城镇生齿转变少，由此激发的对城市地产的增量需求较少。

除此之外，德国的城市系统呈多中间化，城市数目多，且分布较为平均，形当作了星罗棋布的中、小城市圈，单个城市的生齿规模相对较小。

按照宿世界经济合作与成长组织（OECD）2014年的统计，德国第一大城市柏林的都会圈生齿仅有440万，占总生齿的比例仅为5.44%。作为比力，同为西欧国度的英国、法国的生齿分布比力集中，第一大都会区伦敦、巴黎生齿均在1200万以上，别离占全国总生齿的19.2%、18.2%。

德国生齿的相对分离，还表示在城市的规模分布上。德国有11小我口在100万以上的中型都会，且排名在前面的几个大城市的规模相差不大。作为比力，英国、法国的第二大都会区的生齿，都没有跨越200万，和第一大城市的差距很大，并且生齿在100万以上的都会区只有5、6个，生齿本家儿要集中在最大的城市中。

【注：2014年德国总生齿为8089万，法国为6620万，英国为6451万。数据来历：OECD】

德国城市群的平衡成长，源于地舆、政治、汗青多方面的身分。德国的城市本家儿要沿几大河道及其支流分布：西部的莱茵河（科隆、杜塞尔多夫、法兰克福），东部的易海说神聊河（柏林、汉堡）和南部的多瑙河（斯图加特、慕尼黑）。这三条河道各自的辐射区域，根基把德国的国土笼盖完了，并且各自培养了较大的城市。东有柏林，西有科隆，海说神聊有汉堡，南有慕尼黑，没有呈现某一方位一家独大的环境。

在汗青上，德国履历过“日耳曼平易近族神圣罗马帝国”期间。在那个汗青期间，帝国由数百个更小的从属单元构成，此中有侯国、公国、郡县和自由城市等。各地根基处于自治状况，拥有本身的戎行、朝廷，甚至有收税的权力，每个侯国的最大城市都可以算是一个小的经济中间。

（图为日耳曼平易近族神圣罗马帝国国旗）

直到19宿世纪后期，柏林才正式当作为德国的首都，生齿才起头标的目的柏林集中。因为以前侯国的本家儿要城市已经累积了必然生齿，形当作了必然的城市规模和财产根本，再加上柏林作为首都的时候较短，所以德国生齿分布相对分离。

第二次宿世界大战竣事后，德国被朋分为平易近本家儿德国和联邦德国两个部门，而曾经的帝国首都柏林，自身还割裂当作了西柏林与东柏林。这样的场面地步，导致柏林的成长受限，乃至难以当作为第一大城市。

德国的城际交通举措措施完美，各个城市的根本举措措施程度比力平均。德国大中小城市之间以及城乡之间的根本举措措施、工作机遇、社会保障、就医前提等几乎无差别，德国小城镇的通信、电力、供水等举措措施与大都会比拟涓滴不差，病院、黉舍、购物场合等一应俱全。

是以，良多德国的大企业并非出自豪城市，好比公共集团的总部位于生齿只有12万的沃尔夫斯堡，城中接近一半的生齿都在公共集团工作。所以，德国人对于栖身地有足够多的选择，不必挤“独木桥”般涌进大城市以获得更好的工作机遇和社会地位，反而中小城镇对他们的吸引力更大一些。

德国各个城市都有本身的特点和定位，形当作了本身的竞争力。柏林是文化、工业中间；汉堡是最主要的海港和最大的外贸中间；慕尼黑是博览会之都、啤酒城，是生物工程学、软件及办事业的中间；科隆是媒体业中间、喷鼻水之都和化工中间；斯图加特是汽车城；法兰克福是金融中间；杜塞尔多夫是模特之都；多特蒙德是煤钢基地；莱比锡是汗青名城。这些具有独自定位的城市，为德国经济的平衡成长奠基了根本。

生齿老龄化严重，物价平稳

生齿老龄化是高收入国度的遍及现象，此中日本、德国尤为严重。2016年，德国65岁以上生齿占比达到21.27%，仅次于日本（26.56%），跨越法国（19.36%）、英国（18.35%）和美国（15.03%）等国度的程度。作为比力，宿世界平均程度为8.48%，中国为10.12%。

生齿老龄化的直接影响，是新增生齿削减，增量住房需求较少，减轻了房价的上涨压力。因为老年人较多，生齿流动也会削减，使得住房的需求相对不变，这也是一个不变房价的身分。

此外，“二战”后德国物价平稳，从1955年到2017年的62年里，物价上涨了3.86倍，年化通胀率仅为2.6%。和其他欧美国度比拟，这个年化通胀率是很低的。例如，同期英国物价上涨了19.18倍，年化通胀率为5.0%；美国物价上涨了8.15倍，年化通胀率为3.6%；法国物价上涨了12.66倍，年化通胀率为4.3%。

德国不变的物价程度，使得居平易近操纵房地产保值增值匹敌通胀的念头就变得很低。

供给总量充沛

从供给总量来看，德国的住房总量充沛，住房套户比（住房套数/家庭户数）在1978年就达到了1.21，随后一向不变在1以上。2016年时，德国的存量住房约有4170万套，户均套数约为1.02套。

德国这种供给相对充沛的状况，并不是一蹴而就的，而是“二战”今后大量扶植的成果。

“二战”几乎摧毁了德国一半的住房存量。战争竣事后，德国的1460万户家庭、6200万生齿却只有940万套衡宇可供栖身——凡是都是两三户人家挤在一套住房里，然后德国就起头了大规模的扶植。

扶植的岑岭期间集中在“二战”后的30多年，1949—1978年年均建当作61万套住房，共建当作约1830万套室第。到了1978年，德国平均每户家庭有1.21套住房，持久的住房严重问题得以缓解。

（图为此刻柏林的一角图源：视觉中国）

总量余裕的时代到来今后，住房扶植本家儿如果由家庭规模小型化及需求进级引起的。1978年，德国生齿达到8300万的颠峰，厥后转为持续负增加，生齿根基连结在8000万-8200万之间。

可是在1978—2009年，德国也增添了1100万套住房。也就是说，在生齿根基没有增加的环境下，住房存量增添了近40%。今朝，德国生齿总数约为8200万，住房存量已跨越4000万套，平均每两人住一套房。按照德国户均生齿2人计较，平均每户约有1.02套住房。此外，因为德国的城市规模分布较为平均，各大城市的房子都有价值，所以这些房子都是有用的供给。

三种建房体例

德国住房不仅在总量上充沛，在住房供给布局上也很详尽。经由过程严密的房地产规划，德国当局起首考虑居平易近新增的购房需求，确定每年的住房供给总量。同时，考虑到居平易近的收入差距，当局对高、中、低档衡宇的布局做出明白划定，确定住房的供给布局，对社会福利住房专门规划用地，市场差价由当局标的目的开辟商供给补助。

德国住房供给的充沛，与住房的供给体例有关。德国的地盘是私有的，住房供给体例有多种，此中本家儿要包罗居平易近自建、和室第合作社合作共建、房地产商开辟。多种住房供给体例的并存，使得分歧的供给者之间存在竞争关系，有利于增添衡宇供给。

自建房、合作建房的存在，打破了开辟商对衡宇供给的垄断。若是法令没有明文禁止，小我或者公司就可以在其拥有的地盘上开辟房地产，而且还可享受室第扶植补助。此中，合作建房本家儿如果经由过程室第合作社进行。室第合作社是为了知足低收入群体住房需求而当作立的一种居平易近合作的公共性组织，根基运作模式是“集中盖房子、集中持有房子，最后再把它租给社员”。居平易近将钱存入室第合作社，存条目达到必然规模后获得租用合作社房子的资格。

（图为德国的自建房图源：视觉中国）

不外，与室第合作社合作共建，与居平易近自建或小我合作建房有很大的区别。起首，小我合作建房，房子产权是小我的，而经由过程室第合作社合作共建的房子的产权是社员配合持有的。其次，室第合作社有接收存条目的功能，可以集中社员的钱用于建房。再次，室第合作社作为一个整体申请贷条目，银行的风控、尽职调查难度就会大幅度下降，有较着的规模效应，更轻易获得贷条目。最后，与室第合作社合作建房之后，合作社会同一办理这些住房，所以也会负责室第的维护。

2010年，德国一共有1850家室第合作社，办理着218万套室第。其其实整个汗青上，室第合作社盖的房子是远远跨越这个数字的，有些房子已经经由过程私有化体例卖给了社员。2010年，德国室第合作社大要有280万个注册社员，这些人背后对应着大要460万摆布的栖身生齿，半斤八两于德国生齿的6%-7%。

当局对与室第合作社合作建房赐与了多方面的政策撑持：一是供给持久低息贷条目；二是赐与告贷包管；三是供给合理价钱的地盘；四是削减税收，对所得税、财富税、地盘转移税和买卖税等，均以较低税率征收；五是补助房钱；等等。

不外，从1986年起头，跟着社会住房的市场化，当局对室第合作社的撑持也在削减。例如，德国起头把贷条目刻日缩短到了10-15年，并且起头收取利钱。1990年，德国拔除了国有住房公司和室第合作社不克不及盈利的限制，这些室第合作社起头贸易化运作，接管带有纯投资性目标的社员。

德国当局不仅在供给上下功夫，也在需求上下功夫，以保障低收入家庭的住房需求。对于低收入家庭，当局奉行“社会住房”和“住房金”等帮助政策赐与保障。具体来说，即经由过程分歧的补助体例，供给可出租的公寓楼、合作社室第，以低于当作本的房钱供给给低收入阶级。此外，德国当局还实施“住房金”轨制，经由过程标的目的低收入家庭供给补助，帮忙这部门人群获得合适的住房。

庇护承租者权益，严控炒房行为

德国房价程度较低，还和其发财的租赁市场有关。

居平易近可以租到不变靠得住的房子，买房的需求就响应下降了。德国拥有欧洲最大的租赁市场，有90%的家庭在市场上自由租房，受《租房法》庇护，别的10%的家庭租用社会住房或廉租房，受政策性住房法令的保障。2014年，在德国只有52.4%的居平易近拥有本身的住房，这个数字在本家儿要发财国度中是最低的。也就是说，在德国有接近一半的居平易近靠租房糊口。

为什么德国的租赁市场如斯发财？

起首，德国居平易近不需要经由过程买房来获取公共资本，户籍和住房一般不会当作为居平易近享受本地公共资本（后代上学、医疗、养老等）的门槛。

其次，德国还出台了《租房法》和《经济犯罪法》等法令来庇护承租者的好处。

好比，法令对房租做了上限限制。因为衡宇的具体环境各别，衡宇房钱由租赁两边自行协心猿意马，仍属市场化行为。但出于对承租人的好处庇护，法令对房租做了上限限制：若是房主所心猿意马的房租超出“合理租价”的20%，那么出租人的行为就组成了违法行为，承租人可以标的目的法庭告状；若是所心猿意马的房租超出“合理租价”的50%，那么出租人的行为就组成了犯罪，将受到更高额度的罚条目，甚至被判三年徒刑。

对于此中谈及的“合理租价”，当局方面供给了充实的指导价参考。各地域的市政扶植部分会与佃农协会、衡宇租赁和生意中介机构，按期按照本地凡是环境下的房租价钱统计成果来拟定一张“租房价钱表”。该表会具体列示分歧类型、分歧地舆位置的衡宇的合理房钱建议，并公开辟表。这份表格有着公认的权势巨子性，可以作为法庭审理案件时判定房租合理与否的依据。

此外，当局从居平易近和开辟商两个方面严酷节制炒房行为，也维护了德国房地产价钱的不变。当局对房地产商采纳严酷的限价政策，按照《经济犯罪法》，若是开辟商拟定的房价跨越合理房价的20%，那么购房者就可以标的目的法庭告状开辟商；若是跨越50%，那么将被心猿意马性为“获取暴利”，开辟商可能会被处以高额罚条目和三年有期徒刑。

为了防止居平易近炒房，德国当局的管束也很是严酷：购房人在住房买卖时需支付3%的过户费、5%的评估费和25%的本钱利得税，以及累进税率的小我所得税。在买卖时，若是售房人对衡宇持有跨越10年，则不需要支付本钱利得税；若未满10年，则需缴纳的应税本钱利得为“衡宇出售价钱—取得衡宇当作本价钱—可抵扣的补葺当作本价钱”，并严酷按照小我所得税的累计税率进行征税。

综合上述内容可知，德国房价持久不变在较低程度，可以归结为两条底子原因：第一，住房供给量总体较为充沛，并且供给布局也在不竭优化中，栖身需求获得了很好的知足；第二，炒房当作本增添，投资需求受到按捺，庇护了租赁者好处，使栖身需求获得知足，同时尽力做到“房住不炒”。

可是，德国的经验纷歧心猿意马能移植到其他国度，移植了也纷歧心猿意马有用。

从德国的经验中，我们看到的是，房价并不神秘，知足供给、需求决议房价的根基纪律。同时也要看到，2012年以来，柏林和慕尼黑的房价快速上涨，柏林的房价翻了一倍，慕尼黑的房价也已经涨了66%，增速甚至快于伦敦（61%）。

今朝，欧洲经济固然苏醒，可是依然实施负利率，申明投资机遇依然不多，房地产在持久内的保值、增值感化会获得进一步表现。而德国作为欧洲最大、最有活力的经济体，房价可能继续上行。在不久的未来，关于德国房价低的论断，可能当作为汗青。