日本智库发出警告：1800个市面临消失！中国人还要去抢房吗？

说起东京地产，“泡沫破灭”“一蹶不振”是经常用到的词汇。东京的房地产价钱指数，从1990年摆布的颠峰期间到此刻，下降了约7当作。日本经济“掉去了20年”也被认为与房地产泡沫破灭有关。

然而，2013年以来东京房地产市场呈现较着反弹，房子再次当作为浩繁投资者竞相追逐的热点资产，东京也几次被机构投资者列为亚太区第一、全球前三值得投资的市场。

与之对应的，就是列国买房者奔赴日本购房。比来，一篇讲述中国人赴日买房的文章就激发了良多人的会商。

文中有报酬了孩子的教育买房，有报酬了地盘终身所有买房，但更多的是为了投资、房生钱而买房。后者大多购买了小型房产进行出租，或做平易近宿，没想到，随之而来的倒是平安变乱频发——

有女生差点遭遇房主性侵；大阪兵库县一家平易近宿的行李箱中发现一颗女性头颅；不胜目生人侵扰的本地人堵锁眼、报警、甚至上街请愿……

2018年6月出台的《室第宿泊事业法》(平易近宿新法)将出租、平易近宿的路子堵死，很多人只得赔钱抛售。一位海说神聊京人在东京河湖区花一百多万人平易近币买下一套两居室，他打通了房间，重做了装修。没想到一年还不到，新律例一出台，他就收到了办理公司的警告，最后赔了60多万人平易近币才将房子出手，这还不包罗承担的税收和装修当作本。

大部门赴日买房的中国人在先赚后赔的转变下，起头彷徨无措，不知将来日本房地产市场到底将走标的目的何处。

日本房地产的本相到底若何？日本的经验又能给我们什么样的开导？

东京有三层

说到东京，其实可以有三层相差很大的概念：东京都会圈、东京都和东京出格行政区。这三层东京概念差别很大，生齿密度和房价也很分歧。为避免会商中的紊乱，先厘清这三层概念。

（图为东京市区图源：视觉中国）

东京都会圈，又称首都圈，以东京市区为中间，半径80公里的区域内，东京都、神奈川县、千叶县、崎玉县等一都七县配合构成了东京都会圈。圈域面积3.69万平方公里（半斤八两于2.25个海说神聊京），约占日本河山面积10%；生齿总数4378万人，占全国三分之一以上，缔造了全国40%的GDP。

东京都，半斤八两于我国的省，辖区包含东京出格行政区（位于东京都东部）、多摩地域（含西部多山地域、中部良多小城市及村子），以及伊豆诸岛、小笠原群岛等岛屿地域。

东京都占地2190平方公里，半斤八两于海说神聊京市区面积的1.6倍，生齿1316万，是日本47个都道府县中生齿数最多的，生齿密度为日本全国的18倍。该区域GDP为95万亿日元（约合人平易近币56849亿元），人均GDP半斤八两于日本全国的1.7倍，上海市的4倍。这里拥有全球流量最高的铁轨系统和通勤系统，付与了东京都壮大的生齿虹吸能力。据统计，东京都日间生齿数为1558万人，每日有约240万人交通往返。

东京出格行政区（原东京市），位于东京都的东部，包含23个出格行政区，占地619平方公里（半斤八两于1.4个海淀区），生齿更为浓密，共有938.5万栖身生齿，生齿密度为15162人/平方公里。活着界规模内，这个区域的生齿密度都是很高的，仅次于中国澳门、摩纳哥、曼哈顿岛等处所。

在东京出格行政区的23个区中，中间6区包罗千代田区、中心区、港区、新宿区、文京区、涩谷区。这里是东京的焦点区，是东京的最富贵地段，日本的皇宫就位于千代田区。这六个区占地面积86.9平方公里，总生齿130万人，生齿密度1.5万人/平方公里。此中千代田区因为是皇宫地点地，生齿密度较低，只有5000人／平方公里，拉低了6区的平均密度。

位置、位置、位置

东京各区域之间差别很大，而生齿的流动是区域之间差别的集中表现。

2010—2015年，日本全国的生齿总数从1.28亿削减到了1.27亿，削减了0.78%。然而，同期间的东京地域的生齿倒是增添的——东京都会圈、东京都和东京出格行政区的生齿增速别离为0.72%、2.58%和4.87%。此中，位于东京中间的港区、中心区、千代田区和涩谷区的生齿增速均跨越10%。

按照东京都当局展望，这种生齿标的目的东京中间区域集聚的趋向将持久持续。港区这个占地约20平方公里的处所，2017年3月的生齿数达到25万人，在曩昔22年间增加72.9%。

生齿的涌入，与东京城区的房价上涨彼此验证。

2013年1月至2017年7月，东京中间6区中70平方米巨细的衡宇，单价从每平方米4.4万人平易近币飙升至6.2万人平易近币，涨幅跨越40%。

东京的区域差别，决议着东京房价要分区域来看，不克不及一概而论。

即即是在焦点的23个出格行政区内部，房价差别也很大。以70平方米巨细的衡宇的价钱为例，东京中间6区与西南6区，以及西南6区与东海说神聊11区之间，房价持久存在1000万日元（约合人平易近币60万元）摆布的差距，价差半斤八两于城区均价的五分之一。2015年到2017年，这种差距被进一步拉大，中间6区与西南6区的差距达到2000万日元（约合人平易近币120万元）。

作为对比，其他大城市如名古屋市、神户市的70平方米巨细的房子出售均价自稀有据以来，价钱稳在2000万日元（约合人平易近币120万元）的程度，近年来也并没有跟着东京房价上涨而上涨，价钱半斤八两于东京中间区房价的30%，甚至要更低。

东京房价印证了那句关于房地产的闻名论断：三件工作最主要，位置、位置、位置。

去中间化的掉败

值得注重的是，固然日本当局致力于去中间化、重振其他地域经济，可是仍然无法反对生齿标的目的东京堆积。

20宿世纪70年月，日本当局就曾提出将承平洋沿岸带功能标的目的其他地域转移，但这项打算只是临时性地阻止了生齿标的目的东京流动，后来因为转移地域难以实现就业，吸纳生齿自轮回，用的是当局支出进行基建，结果并没有持续。尔后几十年间，日本出台了多项去中间打算，却都一向不愠不火，结果欠安，逐渐淡出会商的规模。

2014年一份智库陈述指出，如不采纳办法，日本将有1800个市道临消逝的命运。统一年，日本辅弼安倍晋三再次将区域重振提上日程，发布了税收等一揽子优惠政策，并在2015年赐与了4万亿日元（约合人平易近币2400亿元）的地域振兴财务预算。

但此举结果依旧欠安，各级当局激烈否决，截至2016年年末，仅12家公司从头转移了总部地点地。在2017年的财务预算中，更是只字未提去中间化、刺激地域经济等议题。

东京房价的组成

一般而言，房价包含地价、房地产税费、建筑开辟当作本、开辟利润等几部门，东京的房价也不破例。在日本这样的竞争市场，开辟利润跟着当作本项加当作，是以房价跟着前三个当作本项目而波动。

1.地盘规划

看地盘价钱，先看本地的地盘规划。

回首汗青，东京的地盘规划其实履历了一个转变的过程。日本在20宿世纪80年月履历了房地产泡沫，此中一个主要表示是那时跟着地价的不竭上涨，地盘所有权与地盘用途不竭集中。那时，东京60%的地盘其实是归3.2%的大户业本家儿（即拥有2000平方米以上地盘的小我或公司）所有，这些业本家儿本家儿要为大型企业或财团。他们采办地盘的体例本家儿要经由过程银行贷条目，那时日本宽松的金融情况以及日本央行持久的低利率政策为他们加杠杆供给了温润的泥土，于是他们不计后果地融资圈地，建造写字楼或购物中间。

1972—1990年，东京中间区办公楼的楼面面积上升了74.3%，最终导致办公楼供给过剩。

（图为东京办公楼群图源：视觉中国）

日本房地产泡沫破灭后，地价起头大幅下滑。购地企业屯着大量闲置的办公用地，面对庞大还贷压力，导致银行系统起头呈现大量坏账。压力之下，当局慢慢放松对楼市开辟的限制，调整地盘规划政策，让私家部分加倍积极地介入到城市规划、扶植中去，以振兴经济，最终有了2002年《城市回复法》的出台。

《城市回复法》让地盘分区变得加倍轻易，也让私家部分的介入加倍积极。在贸易用地域，衡宇用途几乎可以随意指心猿意马——只要地盘所有者可以或许提出点窜方案，让该区域2/3的所有者都赞成，那么地盘用途就能改变，这大幅提高了当局本家儿导的地盘分区的效率。

2003年，跟着放松建筑物外不雅布局划定、许可提高容积率这两项政策的出台，东京地域呈现了楼层更高、楼间距更窄、容积率较着晋升的建筑。这连续串的政策直接晋升了东京的地盘供给程度。在以前沿海的工业用地域，大量的高层公寓拔地而起。

有意思的是，跟着限高政策的慢慢取缔，位于千代田区的皇居地点地，也难逃被高耸入云的大厦包抄的命运。按理说皇居是日本汗青的主要象征，且日本皇室还在政治糊口中阐扬着必然的感化，皇室建筑应该受到庇护。可是，比拟之下，增添地盘供给、知足市场需求的力量似乎更为壮大。最终，与皇居地点地一街之隔的，是超高层建筑耸立，并不竭建筑、增高的丸之内贸易街。

宽松的地产开辟情况，加上日本地盘的私家永远所有属性，让地盘所有者有权自由措置、出售、出借地盘，或者自由地推倒重建，而开辟商、当局均无权干与。这也使得东京衡宇建筑率极高。2016年东京14万户新建住房开工，而美国纽约州同年的新建室第套数仅3.4万套。在东京市区，建筑工地几乎到处可见——经常可见在高楼间狭小的空位上，或者摩天大楼的顶上，在施工。

2.地盘价钱

在东京分歧区域之间，室第用地价钱分化较着。2004年以来，东京都室第用地的平均单价在每平方米50万日元（约合人平易近币3万元）上下微幅波动，而东京23个出格行政区的室第地价波动较大，涨幅也较大。以东京中间三区平均室第地价为例，2013年以来这三区室第地价持续上涨，千代田区室第地价4年累计涨幅为33%。

中间区的地价上涨，与生齿标的目的此堆积以及地盘供给有限有关。即即是极力增添建筑高度，从而增添有用供地面积，仍是不克不及完全知足需求，导致价钱不竭上涨。

日本全国的地盘价钱差别也很大，而且涨跌互现。涨跌区域最较着的区别在于是否在交通、商场的行走半径内。

按照日本河山交通省发布的数据，东京焦点区室第、贸易用地在近四年累计涨幅跨越25%，年均同比涨幅跨越6%。这些区域地价的持续上涨与日本经济变好、办公楼空置率低、需求走强有关。

3．房地产税

若是在东京采办一套5000万日元（约合人平易近币300万元）的房产，获得衡宇及其所占地盘的所有权，加上中介费、不动产购买税及印花税等税费，购房人需支付的金钱现实约为5229万日元（约合人平易近币313万元）（如表12–2计较）。此中，购买税占房条目的4.58%，不动产税占1.4%，市政扶植税占0.3%。同时，对于不动产税和市政扶植税，每年征收一次，每3年对税基资产进行一次重估，对地盘、建筑物等均征税。

非论购房者是否拥有日本国籍或者是否栖身在日本，这些税费是都需要缴纳的。固然购房者在买房后每年缴纳的额度总共为重估价的1.7%，似乎并不是很高，可是若是做一个测算的话，成果就不大不异了。将这套价值5000万日元的房产，按“3000万日元（约合人平易近币180万元）建筑+地盘”的不变重估价折算70年，折现利率为日本本家儿要银行贷条目利率（1%），则不动产加上市政扶植税的总额折现价约为2560万日元（约合人平易近币153万元），直接将这套房产的现实支付金钱提高了51.2%。

由此可见，在做地产的跨国价钱比力时，房地产税的影响不容小觑。

表12–2东京采办房产现实支付价条目及每年税出入出

日本的房地产税政策是由中心当局决议的，但对资产进行评估，以及对房地产税的征收都是由日当地方当局来执行。凡是，处所当局拿走52%的税收收入。房地产税的税基并不是业本家儿收入，而是资产重估价。跟着日本经济下行，业本家儿掉业或因为资金严重而不克不及缴税的环境时有发生。此时，业本家儿凡是将了偿典质贷条目的义务排在缴纳不动产税费前面。碰到这种环境，处所当局凡是会恰当减免业本家儿承担，或者直接从业本家儿储蓄账户中扣条目。

4.建筑开辟当作本

日本新建衡宇的订价凡是是基于购地当作本、建筑当作本、发卖利润三项相加。2012年以明天将来本的建筑当作本一向在上升。2016年日本建筑当作本平均为19.7万日元/平方米（约合人平易近币1.18万元/平方米），部门鞭策了房价上涨。建筑当作本跟衡宇类型相关。2016年，酒店、餐厅等建筑当作本平均为33.9万日元/平方米（约合人平易近币2万元/平方米），同比上涨29.4%，涨幅更大。

建筑开辟当作本的上升是多方面身分造当作的，行业内劳动力缺口大、人工当作本快速上涨是东京地域建筑当作本上升的本家儿要原因；全日本规模内对酒店、2020年奥利匹克场馆建筑的需求也鞭策着建筑当作本上涨。别的，原材料价钱的不竭走高，在将来可能会进一步推高建筑当作本。

东京室第市场近况

跟着东京地域，出格是市区、中间区房价近年来的持续上涨，通俗家庭收入很难跟上不竭上涨的房价，需求群体，出格是25-44岁年青人群的买房意愿不竭下降。与之响应的是租房需求的不变增加，出格是在东京城中间、公共交通便捷的处所。

按照日本总务省的测算，东京流入生齿中，有90%的春秋分布在20-29岁之间，而儿童和64岁以上的白叟则持续流出。持续涌入的处于工作春秋的年青人，为东京租房市场缔造出不变的需求。

从房租供给端看，金融危机后东京地域平均每年新增14万套的新房供给，此中约50%的新房是用于出租的。2015年，安倍当局提高了遗产税税率，其直接的成果是让多量富人竞相投资高层公寓用于出租。因为高层建筑单元房间所占地盘的估价税基大幅低于低层豪宅，进而大幅降低了遗产税的征收税额，所以良多投资者选择投资高层室第用于出租，以规避遗产税。日本央行在2017年年头的一份区域经济成长陈述中，指出规避遗产税、寻找更高资产收益率，加剧了日本房租市场的供给繁荣。

跟着租房需求的上升，东京的住房房钱也呈现增加的趋向，且区域间分化较着。2008年金融危机以来，东京房租先降后升，在2012年起头反弹。不管房价是下降，仍是上升，东京中间5区（除去文京区）的房钱都表示出较强的韧性，下降得少，上升得多。相对于东京整体房租市场的平均程度，中间5区的房租持续表示出高溢价。别的，东京南部和海说神聊部中间区的房租也有较高溢价，本家儿如果受益于这些区域很是便捷的交通。

从房租绝对值来看，东京中间5区的房租今朝是每月4200-4300日元/平方米（约252-258人平易近币/平方米）。若是租用一套70平方米的室第，月房钱约为30万日元，折合人平易近币约为每月1.8万元。比拟之下，今朝海说神聊京、上海市中间的房租仍是要低良多，不到东京的一半。

与中间区形当作光鲜对比的，长短中间区供给过剩，空置率较高，房租上涨迟缓。在东京郊区，衡宇空置率高达30%-40%，并且房主每月都需缴纳不少的办理费、补葺基金及不动产税等，这些地域的房租收益率堪忧。

到底要不要在东京买房

我们来测算一下在东京购房的投资收益率。若是在东京投资一套70平方米巨细的公寓用于出租，假设房子在中间6区，衡宇总价为7300万日元（约合人平易近币440万元），每月房钱为30万日元（约合人平易近币1.8万元），那么房钱收益率（年房钱收入/衡宇买价）约为5%。东京23区的收益率差不多，房价廉价的处所房钱也廉价。扣除每年房产持有人需要缴纳的1.4%的不动产税、0.3%的市政扶植税，再扣除办理费、补葺费等费用，也就是各类税费附加每年2%的净房钱，收益率约为3%。

房产投资的另一部门收益是房产升值。房产现实升值巨细则取决于将来的转变，老龄化、生齿流动等身分都很主要，很难精确估量。为了理解这一概念，暂且假设所购价值7000万日元的房产的年均增值率为5%，这个速度不低，高于曩昔10年的平均增速（2.6%）。持有5年内，东京地产升值的本钱所得将缴税30%，5年后缴纳15%。为了省税，假设持有6年，税率以15%计较。

持有6年，累积的房价上涨收益率是30%，扣除本钱所得税之后是25.5%。值得注重的是，买房、卖房时的中介费、律师费、消费税等也是不小的支出，约占价条目的4.5%，折算下来现实本钱利得只有16.5%，折合每年2.75%。每年缴纳的不动产税、市政扶植税、办理费及补葺费等以2%的比率计较，现实每年获得的投资收益率只有0.75%。也就是说，看获得的30%的升值率，现实到手只能拿到4%-5%，年化利率约0.75%。若是买家不是日本居平易近，在投资收入汇出国外时，还需上缴20.42%的所得税，最终的净收益率约0.6%。别的，汇率波动带来的风险和收益，因为涉及汇率的展望，此处并没有将其计较在内。

简言之，看起来不错的本钱增值率（5%），因为要扣除持有当作本（2%）、生意买卖当作本（1.5%）、本钱利得税（0.75%）、收入出境税（0.15%），最后所剩无几（0.6%）。拉长持有时候，会将买卖费用摊销到多年，好比从1.5%降到0.5%（半斤八两于持有20年摆布），再假设所得不汇出日本，免失落0.15%的出境税，则收益率增添到1.75%。

假设投资者是中国公平易近，若是投资日本房产只是用于获取房钱收益，则每年3%的净房钱收益率略高于我国两年期按期存条目收益率（2.25%），低于我国国债收益率（3.5%摆布）、货泉基金收益率（4%）和一年期理财富品收益率（5%）。进一步考虑房租的匹敌通货膨胀的能力，房钱收益率和我国的国债收益率差不多。若是是用于保值增值目标，则需注重看到房价增值与现实到手的本钱回报相差庞大，到手回报只是增值的一小部门。考虑到东京生齿流入趋向可能在2030年摆布减缓，那时东京房价的增速也可能放慢，日本房地产的本钱收益率还会降低。

从城市化阶段和成长程度的角度来看，东京房价增加幅度大要率小于中国一线城市和热点二线城市。而若是投资离东京市区较远、非交通枢纽地域的房产，固然价钱相对廉价，但从今朝已经呈现的较高空置率来看，想要出租、出售的坚苦很大，这些地域的净房钱收益将大幅低于3%，本钱利得年化收益率也会响应降低。

文 |徐远海说神聊京大学国度成长研究院传授

编纂 |谢芳瞭望智库

本文为瞭望智库书摘，摘编自《城里的房子》，中信出书集团2018年12月出书，原题目为《东京地产：“泡沫”没有告诉你的故事》，文章有删减，不代表瞭望智库不雅点。