从限售到现售，房地产还有春天吗？

年夜学里碰到良多传授，听到很多新颖的课本，此中印象深刻的是经济学教员，初见他时感觉有些年青，后来知道他是在海外苦学多年经济学后回国教书。记得第一天他就草草讲了经济学成长脉络，然后列了一堆书单，在最后他指着亚当斯密的《国富论》强调，这本书是他的经济学发蒙册本，市场这只看不见的手就是经济范畴的天主。

结业后，2015年头刚好校庆，我们几个同窗回校可巧碰到他，那次聊了良多经济话题，记适当时经济学教员下了几个判定：中国的房地产市场就是一个泡沫、比特币的终局必然与荷兰郁金喷鼻热一样、持久看中国股市年夜有作为。

如他此前所预期，他赶上了2015年的人造年夜牛市，赚了一年夜笔，可是7月俄然清理配资，踩踏式下跌演酿成股灾，一夜回到解放前。而出于对房地产泡沫的判定，他一向没买房。与此同时，另一场囊括全国的活动正悄然进行着，棚改货泉化催动房价不竭上涨，终于在2017下半年经济学教员不由得买了房。

后来我们总结：常识改变命运。

深圳的气候入冬了，直接从炎天切换到冬天，南边没有四时只有冬夏两季，中国的房地产市场原本会像南边的气候。可是，中国房地产的天主之手不是市场，而是当局，“上下其手”地调控着全局。

若是说，中国特色的市场经济成长需要摸着石头过河，那么我们在房地产调控的经验方面，已经能离开地心引力自由飞翔，还摸啥石头啊。

08金融风暴后，中国启动了四万亿打算，在基建狂魔的道路上疾走，当然少不了房地产，可是用力过度，多发生了一点库存。一座座空城拔地而起，内蒙古鄂尔多斯、内蒙古呼和浩特清水河、河南郑州郑东新区、辽宁营口、惠州年夜亚湾等，在这些水泥砖块丛林里，人是罕见动物。

房地产库存高企，这在西方经济学里是个难题，房子又不克不及像牛奶那样倒失落。可是，这在我们这里就不是个事，央行持续降息，贷条目利率打折，国务院发文提高棚改货泉化安设比例，此刻被称为“涨价去库存”，100城库存从2015年高点持续下跌。

而房价则是节节高升，最先暴涨的是深圳，在2015年房价飙升了一倍多，接着在看得见的手调控下，深圳房价政治准确的横盘，热钱很快涌标的目的上海、海说神聊京和其他二线城市。

接着，就是三线城市去库存接力。

截止9月库存已经跌至51个月最低，8月份新增居平易近贷条目占比达55%，在四年去库存政策和货泉化安设鞭策下，全国房地产库存已经降到4年来最低程度。

终于，去了一点库存，杠杆转移到高储蓄的居平易近，银行的资产欠债表也修复了一些，处所地盘财务收入也增添了，GDP也维持在新常态“L型”横线上。

相信多年后，港股的房地产阐发师回忆起2017年内房板块，嘴角仍会露出微笑，这可能是内房股最好的光景。

这一年，碧桂园恒年夜这些巨子发卖超5000亿，恒融碧的股价翻了四五倍；这一年，许老板登顶中国首富，孙老板年夜笔一挥150亿驰援乐视……

喷鼻港业绩会时，阐发师们就情感鼓动感动，挤满了喷鼻港中环酒店。办理层坐在台上，聚光灯打在他们脸上，洋溢着幸福，他们滑稽诙谐地回覆着提问，底下响起了一阵掌声和欢笑声，现场一片协调欢喜。归去后阐发师们打开本身的模子，脑海里思虑着若是碧桂园过万亿，利润几多…….

可是，踏入2018内房板块就酿成了另一番光景。

这让我想起了王小波的黄金时代：那一天我二十一岁，在我平生的黄金时代。我有很多多少奢望。我想爱，想吃，还想在一刹时酿成天上半明半暗的云。后来我才知道，糊口就是个迟缓受锤的过程，人一天天老下去，奢望也一天天消逝，最后变得像挨了锤的牛一样。可是我过二十一岁生日时没有预见到这一点。我感觉本身会永远生猛下去，什么也锤不了我。

内房股就像那只被骟的牛，当我们觉得它会永远生猛下去的时辰，它正被一锤锤下去。

一切的成果不是毫无预兆，而是之前就已经埋下伏笔。

2016年年末的中心经济工作会议初次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这四个字当作了后续文件的最高纲要。

让枪弹飞一会，纲要落地后，与就具体的配套政策中给了半年多的时候差。此后，一系列的具体政策密集地落下。

调控深度和广度都不竭加深。从调控手段看，从通俗操作限购、限贷、限价、限商，进级到了限售，这是这轮调控采纳的新的政策，买了新房的要过几年后才能卖，买完后主动锁盘，租售同权、共有产权也在加快推进。截止2017年9月23日，实施限售城市就跨越30个。

此次是分城调控，调控城市的面不竭延长，使得调控周期拉长。

2018年货泉化棚改起头退潮。棚改催生了这两年红红火火的房地产高潮，为三四线城市去了一点库存。

这些调控政策落下来，房价都是没调控几多，可是内房股股价先被捶下去。

当市场认为已经没有政策捶的空间了。三季度国常会强调果断遏制房价上涨。9月下旬，广东省住建厅标的目的上级部分建议“打消商品房预售轨制”的文件流出，房地产行业一片哗然。该文件并非执行方案，仅是在行业内收罗定见，但文件背后透露出官方对于商品房预售改现售持的立场。

站在这个时点，良多人才真正体味到“房住不炒”四个字的重量。两年时候，从限售到现售，我们一向在调控的路上。

据华夏地产统计，9月单月全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次。截至10月初，年内累计房地产调控政策发布次数更是接近400次，比客岁同期增添8当作。

你说一个炒房地产股的，怎么就研究起了政治学理论呢。

股票就是情感的放年夜器，政策锤子落下，一时半会捶不动房价。即使开辟商的房子还卖的挺好，可是对开辟商已经没有决定信念，现金流断裂担忧不竭打压估值，股价先跌敬。

克尔瑞数据显示，前九个月TOP100房企累计实现发卖额约 7.2 万亿元，累计同比增加约 42%，比拟上月累计增速持平，单月同比增加约 43%，单月增速比拟上月有所回落，但仍维持在较高程度。

有人星夜赴科场，有人去官归故乡。几经调控，坚挺的房价也终于停歇了。

9月15日，国度统计局发布数据，8月份70年夜中城市室第价钱上涨的城市数目达到了67个，涨幅持平的城市2个，下跌的仅1个。

可是，中国房产信息集团(CRIC) 跟踪31个城市的数据显示，在本月“黄金周”国庆假期时代，按建筑面积计较的衡宇销量同比下降27%，而曩昔十月的“黄金周”是中国的购房岑岭期。

各地的降价盘越来越多，砸售楼处的新闻也逐渐增多，这或许只是方才起头。

10月17日，媒体报道广东省中山市比来推出的16宗栖身用地无一破例被要求“现房发卖”，此中有3宗流拍，市场人士阐发中山是预售制试点。但官方称非现房发卖试点，中山市负责人称，中山市挂牌出让的“现房发卖”的地块，均是由河山资本局同一要求，并不克不及被认为是试点工作，后期是否会因市场反映过年夜调整，要看河山资本部分和市里的同一放置。

一个伴侣跟我说，当国内要封杀某个导演，不会有封杀文件，可是阿谁导演仍是会被封杀了。

我在《若是打消预售制，那么房地产该怎么活？》里提到，预售制是高周转的魂灵，若是打消预售制，那么现售将年夜幅增添开辟商贷条目当作本，更主要的是，在去杠杆融资收紧当下，可能加剧开辟商现金流断裂的风险。

这就像一辆高速行驶的卡车，俄然要刹车减速，翻车风险陡增，而持久看，打消预售制则是把桥给拆了。

按照中指院数据，重点城市整体去化率约为 65%，较前期有较着下滑。

对于开辟商，在潜在现售，或者官方增强预收条目监管的预期下，开辟商只能更快飙车回条目，为了加速去化，只能降价促销。相反，市场购房者的不雅望情感也会增添。

对于买房巨婴，则会举起横幅，上面用红色油漆写：“业本家儿泣血声讨，跪求当局为平易近做本家儿。”

对于处所当局，则是地盘流拍增添。追求回条目的开辟商可能会受到官方的窗口指导，不克不及降价，或者降得太多。政策的收紧和不确定性冲击开辟商的拿地意愿，处所财务收入压力上升。

截止9月全国房地产市场地盘流拍跨越137宗。在2018年9月，全国300城市当作交楼面均价为2004元/平方米，环比下滑18%，同比下滑27%；此中室第类用地（含室第用地及包含室第用地的综合性用地）当作交楼面均价为3403元/平方米，环比下滑12%，同比下滑35%。室第类用地的平均溢价率仅为8%，而客岁同期则为31%。

以中山为例，2017年中山卖地收入约280亿元，占当局性基金收入95.45%。当局性基金收入与一般公共预算收入的比例为93.83%，接近持平。

而按照海通证券测算，在预售轨制转变下，连结发卖净利润率不变对地价的影响。考虑最严重的环境，预售变现售，则地价相较尺度预售环境（8 个月）下降 8.55%，相较预售提前环境（5 个月）下降 12.98%。假设一线二线预售从 8 个月酿成现售、三四线从 5 个月酿成现售，则全河山地出让金在预售变现售、预售变现售+IRR12%两种环境下别离下滑11.00%和 20.14%。