房地产库存上升！真假难辨是刚需

媒介：“2018年9月全国百城库存数据呈现上涨，申明供给规模较年夜，而市场去化结果一般。库存走势也使得房企营销压力增年夜，进而会加倍依靠以价换量的策略。”易居研究院智库中间研究总监严跃进暗示，房地产库存规模增添，必然水平上解决了当前城市库存不足和缺货的状况，同时也增添了购房者议价的空间。

三个“刚需”故事

你刚结业三年，有一份还算不变却工资不太高的工作。

三年下来你攒了点小钱，远不敷首付但让你手头足够余裕。

你谈了个女伴侣，温柔委婉，在你眼里最可爱。

上周她带你回家见了她家长，你精心筹办了一番，拎着礼品上门，家务活抢着干，你自认表示还不错。

今天你又和你女伴侣碰头了，她伏在你的怀里，一双眼睛望着你，说：“我爸妈感觉你挺好的，他们说，如果你有个房子，就安心我和你成婚。”

你脑里的小算盘刹时拨拉起来。如果不回家找怙恃要钱，本身必定是买不起房子的。这个姑娘还挺不错，万一分手了再找个差不多的也坚苦了。再说人家家长提的也是合理要求，做怙恃的，谁愿意本身女儿没房子住呢？

稍一游移，姑娘的小手爬上了你的脸：“傻瓜，怎么不措辞了？”

在这一刻，你是不是刚需？

你新婚不久，和老公很恩爱。

你很谅解老公，婚前就提出，大师也没工作多久，经济上都不年夜余裕，先成婚，攒几年钱再买房吧。

你老公感谢感动得抱着你亲了又亲，还本家儿动说，本身怙恃家的房子足够年夜，成婚后就住怙恃家，有什么事也好有个照应。

你深思着，也见过公公婆婆，他们对本身仿佛也还不错，就接管了老公的建议，住到了公婆家里。

今天是发工资的日子，你一欢快，就去买了条长裙换上，走在回家的路上都感受两腿生风。

你刚进门，婆婆端详了你一番，脱口而出：“啧啧，穿得这么花里胡哨的，花了不少钱吧？少花点心思在穿衣服装上，穿出去还不是廉价了外面的汉子，到头来家里煲个汤都齁咸齁咸的。”

你的好表情马上烟消云散，但仍是憋着股气换了身便装下厨做了晚饭。饭桌上，婆婆当着你丈夫的面说：“前次做汤齁死小我，此次怎么一点盐味都没了？你们小年青就是不会过日子。”

你看了一眼丈夫，丈夫神色变得很难看，过了半天却一句话都说不出，你也就把话咽了下去，鼓囊囊地占满了肠胃，之后你都没怎么动筷子。

晚上在本身的房间里，你对丈夫说：“你也看见你妈如许子了，咱们仍是早点搬出去吧。”

在这一刻，你是不是刚需？

你的老婆怀孕四个月了，天天晚上你凑到她肚子上的时辰，是你这一天最幸福的时刻。

成婚的时辰你和她筹议要不要买房，她抱着你说，只要你这小我就好。哪怕和你一路租房子住，都是值得的。

一晃几年曩昔了，你们的工资涨了，积储多了，可是房价涨得更快，你们还得接着租房住。

此日晚上，你又侧着脑壳伏在老婆肚子上。她温柔地抚摩着你的头发，说：“亲爱的，自从我怀孕了，我就多愁善感了起来……我仿佛看到了我们的孩子一转眼就长年夜了。”

“嗯？”

“可是小家伙过几年还要上幼儿园，我传闻幼儿园位置严重，不在四周买房不克不及就近入园……”

你起身看着老婆柔和的脸，想到比来公司租房的小年青埋怨房租涨了一千块，此刻你们租的房子还有四个月到期，到时辰房主怎么要价还欠好说。万一房主要赶你们走，莫非要老婆挺着个年夜肚子找房子么……既然过几年孩子就要上幼儿园，还不如先挑个四周有幼儿园的小区，哪怕借点钱凑齐首付买个斗室子也行，可是又要生孩子，手头其实太紧了。

在这一刻，你是不是刚需？

“刚需”到底有多刚？

按照各路房地产公家号的说法，上述三类人都是刚需。

第一类人，你看丈母娘都发话了，不买房就不成婚，后半辈子的终身幸福啊！你如果此次不买房，分了，下次还会碰到如许的丈母娘，对象环境还没这个好，到时辰你买不买？

第二类人，他们会说，这就是女孩子婚前不买房的下场！别说婚前催促男方买房加名字了，若是你是自力有思惟的女性，就该本身买一套房，带着本身买的那套房谈婚论嫁，腰杆都要挺直不少！这种没买房还住在怙恃家里的汉子，一看就没前途，保准是妈宝男。天天和妈宝男以及他阿谁就知道对你吹毛求疵的妈住在一路，这日子底子过不下去。汉子都是年夜猪蹄子，把本身的幸福依靠在房子上，可比依靠在汉子身上靠谱多了。

第三类人，成婚这么久都要生孩子了，还不买房，被实际教育了吧。此刻无论是幼儿园仍是小学，租房者的权益都是排在后面的，你的户口底子不顶用，仍是得有一套学区房。有了学区房入学列队你才能排到前面去，哪怕这套学区房小得可怜，都比你租的年夜房子管用。再说，此刻法令实务中不怎么保障租房者权益，房主想涨房租就涨房租，说赶人就赶人，押金都不给你退，成婚前不买房，婚后妻子挺着年夜肚子被赶落发门，你这个做丈夫的问题可就年夜了。

可是细心想想，他们真的都是“刚需”吗？

按理说，房子最初的用处就是住，若是一小我独身，租房就可以知足他住房的需求了。按照《让大师都住得好》里提到的租售比，在一线城市解决住房问题，租房比买房更合算。

在这几个案例里，非得抬杠的话，第一类人，不可就分了吧，总会找到不要房子的姑娘；第二类人，出去租房也能远离婆婆，不长短得买个房子才能解决问题；第三类人，你们过得不幸福是因为没有租购同权，如果租购同权落实了，庇护租户的法令也能彻底落实的话，租房子让孩子上学也是没有问题的。

在这三个案例里面，苦本家儿“刚需”的是栖身之外的附加需求，好比买房和成婚挂钩、买房和家庭话语权挂钩、买房和后代上学挂钩等等。归根结底仍是租房市场不完美，租售同权不到位，丈母娘家里也没接管租房能好好过一辈子的不雅念——当然，若是租房市场完美了，房钱怕也不会像此刻这么低了，究竟结果此刻买房的附加价值，如就近入学若是能经由过程租房实现，房钱必定要涨。

伶俐的读者读到这里应该发现一个问题了：与买房相关的需求是相对的，分歧的人需求还纷歧样，纯真用“刚需”归纳综合，偷懒之余也轻易失落进陷阱。

把持需求

若是我们是个房产号，写到这个水平也就差不多了，但很显然我们不是。

若是抛离买房这个具体语境，零丁切磋人类的需要的话，马克思曾经说过：“我们的需要和享受是由社会发生的；是以，我们在权衡需要和享受时是以社会为标准，而不是以知足它们的物品为标准。因为我们的需要和享受具有社会性质，所以它们是相对的。”

也就是说，不仅买房时辰的“刚需”是相对的，任何“需要”都是相对的，适合社会的环境慎密相关的。好比《中国房地产没有泡沫？》里提到的德国，近几十年房价增加迟缓，租房者权益可以或许获得很好的保障，年夜量公众租房也能渡过平生，在德国的情况下，就没有我们语境中的这种“刚需”。

在此根本上，马尔库塞又提出了“真实需要”和“子虚需要”的区别。真实需要源自于小我本能的心理属性，而子虚需要则本家儿如果由社会的外部压制和诱导而发生，并经由过程商品、告白等体例将经济的或意识形态的目标改变为小我的需要。

好比良多房地产年夜V在微博上鼓吹“京沪永远涨”，你信了，感觉买个一线城市的房子是对将来的投资。尽管你也不急着成婚，但早点买套房上车省得今后上不去，用买房取代租房来知足你的栖身需要，此处你买房的需要很有可能就是 “子虚需要”。此刻一线城市房市进入了阴跌的阑珊期，不少有近似“子虚需要”的人就没有前段时候那么焦急要买房了，而是筹算再不雅望一阵子，这就申明起头阴跌的房价让这些人的“子虚需要”削减了。本年深圳就“金九”不再，一、二手当作交量均呈下跌趋向，环比下跌超三当作。

鲍德里亚更是激进地指出：“需要并不是本家儿体念头的表达，也不克不及表征本家儿体的一种本真状况，它不外是本家儿体在利用价值系统和互换价值系统配合感化下的一种功能性还原”。诠释一下就是，需要已经不是来自于人的本能，而是当作为本钱操控下对人的念头的一种模拟，深受外部的引诱或压制的影响。

按照鲍德里亚的说法，面前都是海市蜃楼，的确佛系的不可，显然过分了。不外有一点是可以确认的——我们的需如果可以被外部力量操控甚至制造出来的。

制造需求

采办商品房的需求就是被制造出来的，也就二十年的事儿。

在《地盘相关的一些逻辑》里，我们讲过，1998年末《中华人平易近共和河山地办理法》经由过程，点窜议案中增添了国有地盘利用权和集体所有的地盘经征用后的利用权可以依法让渡和国度依法实施国有地盘有偿利用轨制的内容，标记着地盘利用权让渡轨制在我国正式确立，室第商品化鼎新年夜幕拉开。

统一年各贸易银行住房贷条目总量冲破1000 亿元，是1997 年的3.57 倍。很显然，国度把加速成长室第业作为扩年夜内需、拉动经济增加的主要手段，在经济政策、手艺政策等方面赐与了重点搀扶。

与此同时，住房轨制鼎新深化，打消了住房什物分派，实施货泉化分派，形当作了以经济合用住房为本家儿体的多条理的住房供给系统，标记着由当局和单元什物分派住房的轨制已告竣事。本来人们要等着单元给分房子，在这之后就得本身掏钱去买商品房了。

室第商品化后，扶植部还要抓紧拟定与室第财产的相关的尺度及过渡性的指南，积极完美室第财产现代化的根本工作。

以上是经济政策和轨制筹办，一方面把分房的路子断了，你没有混资历分到室第的福利，也不需要求爷爷告奶奶列队等分房了，只要你有钱或者敢办按揭就能买房；另一方面，房地产行业获得了搀扶，资金不竭涌入这个行业，出台的各项规范和尺度也让这个行业规范化、现代化了起来。

制造需求的天然还有社会舆论。在《外国月亮怎么这么圆？》里我们提到过，那时是房改课题组组长的孟晓苏，透露为了鞭策全平易近背贷条目买商品房，“有位房地产专家编出了一个‘中国老太太和美国老太太天堂对话’的故事，说一个中国老太太攒了一辈子钱，还没有买上房就归天了。在天堂里她碰到一个美国老太太，人家靠贷条目买房住了一辈子，还清贷条目才归天。比拟之下，中国老太太亏年夜发了……”

就这么个编出来的段子，带着一种来自国外的“高峻上”感受，有意无意地经由过程各类渠道深切人心。你可能在中学政治思惟讲义上看过这段话，而我印象中在《真话实说》上这段话也被提到过（看过《真话实说》的人都不年青了啊）。就如许反复了良多遍后，不少人就慢慢接管了贷条目买房。

室第商品化过程中，一线城市一度买房就能落户。拥有房产和享受城市资本联系了起来，若是没有在一个区域购房，孩子就近上学也变得更麻烦甚至直接不成能。

而在之后的二十年里，中国经济不竭成长，尤其是《哇！炒房的！》里提到信息手艺和互联网财产的飞速成长，通货膨胀逐渐稀释手里人平易近币的采办力，反却是贷条目更能冲抵通货膨胀的不良影响，并且经由过程贷条目买来的房子也借着经济成长的春风不竭升值，买房就当作了明智的投资选择。于是大师逐渐接管买房投资——实际中所谓“温州炒房团”发家致富的故事让“房子具有投资属性”愈加深切人心。而不少年青人则是急着买房，害怕今后房子继续涨，上不了车了。

最终，购房需求的制造是半斤八两当作功的，房子可以住，也和地点区域的的教育等资本绑心猿意马，还带有了壮大的投资属性。多种需求以叠加，造当作了中国人的购房狂热：中国人初次购房平均春秋仅为27岁，是全球初次购房平均春秋最小的国度。中国80、90的住房拥有率达到70%，远高于40%的全球平均住房拥有率程度。这一刻你是一个被刚需的人，你看见让你看见的，并被它发生。

被“刚需”的你

室第商品化最初的鞭策的原因之一是国度把加速成长室第业作为扩年夜内需、拉动经济增加的主要手段。

所以大师注重了，若是在年夜洋两头的坚持还在持续的今天，又提出了“扩年夜内需”的要求，那么你就得长个心眼，想想又要有什么需求被制造出来了。

室第商品化仍是显著提高了中国人的栖身质量。1997年我国城镇居平易近人均住房面积仅为8.8平方米，不少人还住在筒子楼里，几家人共用厨房和卫生间。比及2016年，城镇居平易近人均住房面积达到了36.6平方米，二十年间增加了三倍有余，这仍是在年夜量生齿城镇化的前提下做到的。

不外为了获得更好的栖身情况，中国人平易近也是多掏了好几个钱包，截至2017年底，中国度庭部分杠杆率在曩昔5年上升了18.7个百分点，达到了48.4%（截止2018年上半年，中国度庭部分杠杆率上升到了51%）。比拟之下，2008年金融危机爆发前，美国度庭部分杠杆率在5年之内的上升幅度也不外18.8个百分点。

回过甚来再看鲍德里亚这段话，就更意味深长了：“债务的意义在于，它陪伴欠账和负罪的履历一路反过来刺激消费以及这一轮回的完当作。于是，消费的轮回在人类劳动的根本上继续运转，为本钱本家儿义而工作。”

所谓的“刚需”确实是被制造出来的概念，可是这不料味着你就不应买房。既然整个社会已经接管了这套游戏法则，而且在短时候内也看不到打破既有法则，好比彻底奉行“租购同权”的但愿，那么各类附加需求就会注心猿意马绑在房子上。只要你不是看穿尘凡或是移平易近海外，你最好仍是在法则规模内玩好游戏。若是你真的有购房的需求，不管你是哪种水平的“刚需”，都可以趁着房地产市场走入萧条期的这段时候，好勤学习相关常识，不紧不慢地遴选房子。想买房也可以乘隙压压价，若是有合适的就可以入手了，本身住的话也没需要太在乎涨跌。

原本我想在本文里写一写医疗需求会被怎么制造出来，可是我还怕写出来会让读者感应发急——事实上我也会感应发急，所以我也不敢碰这个话题。最终仍是勇气限制了我的想象力，究竟结果我日常平凡写工具仍是布满温情的。看看文章开首的三个小故事你就知道了，我其实是不擅长写虚构文学作品，因为我底子不舍得使劲凌虐笔下人物，不舍得把他们逼到千难万难的墙角里去。

本回完

发表于 2018-11-03 00:00
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